DNB brengt vandaag een studie uit naar “De woningmarkt in de grote steden”. Jan Fokkema (directeur NEPROM) reageert.
De analyse van de huidige situatie is prima, en ik ben erg blij met de aandacht die DNB vraagt voor de problemen op de woningmarkt, maar ik vind de gesuggereerde oplossingsrichting – veel meer middenhuur – te eenzijdig.
Driedeling
In
haar studie constateert DNB dat er door de trek naar de steden een driedeling op de woningmarkt ontstaat, met oververhitting (zonder zeepbel) in de grote steden als gevolg van jongere hoogopgeleiden die daar naartoe trekken; aantrekkende woningmarkten daaromheen door de trek van gezinnen uit de steden naar omliggende gemeenten, naar groenere woonmilieus met eengezinswoningen; en een stagnatie in de periferie.
Niet genoeg nieuwbouw
DNB signaleert een gebrek aan plan- en bouwcapaciteit en planologische restricties, waardoor nieuwbouw er onvoldoende in slaagt om een inhaalslag te maken en waarbij met name binnen de steden de grootste problemen ontstaan. Ik lees het niet bij DNB, maar ik zie dit toch als een adhesiebetuiging van DNB aan het
Manifest Binnenstedelijke Gebiedstransformaties, waarin één van de actiepunten is dat het Rijk middelen vrijmaakt om opschaling en tempoversnelling in de steden mogelijk te maken. Maar het is ook een ondersteuning van het pleidooi om buiten bestaand stedelijk gebied minder krampachtig met plancapaciteit om te gaan. Zie ook de kritische opmerking van DNB richting de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.
Versnelde afbouw hypotheekrenteaftrek?
De onderzoekers van DNB signaleren dat met name in de oververhitte woningmarkten van Amsterdam en Utrecht en ook van de andere grote steden steeds meer kopers een fors bedrag (hoge LTV en LTI eisen, verplicht 100% aflossen, beperken NHG, beperken hypotheekrenteaftrek) aan eigen geld meenemen, gebruik makend van de schenkingsvrijstelling. Tegelijkertijd constateert DNB een stijgende vraag naar vrije sector-huurwoningen, als gevolg van flexibilisering van de arbeidsmarkt en verlaging van de maximale lening. Het segment middenhuur is echter relatief klein in de grote steden en DNB geeft aan dat de lagere grondopbrengsten en de hypotheekrenteaftrek daar deels debet aan zijn. Reden voor DNB om opnieuw versnelde afbouw van hypotheekrenteaftrek te bepleiten. Dat zou het voor gemeenten aantrekkelijker maken om meer middendure huur te bouwen. Daar schiet wat mij betreft DNB echt uit de bocht.
Middeldure huur geen panacee
Dankzij maatregelen van DNB is voor velen middeldure koop onbereikbaar geworden (hoge LTV en LTI eisen), waardoor zij aangewezen zijn op de voor hen duurdere middeldure huur (met als premisse de instandhouding van de renteaftrek). Waarbij het voor hen heel lastig wordt om het benodigde eigen geld voor een koopwoning bijeen te sparen. De NEPROM is zeker voorstander van het bevorderen van middeldure huur. Daarom zijn wij ook aangeschoven bij de
Samenwerkingstafel Middenhuur onder voorzitterschap van Rob van Gijzel. Maar daarmee is middeldure huur geen panacee voor de problemen op de woningmarkt. Er is niet alleen een tekort aan bereikbare middeldure huur; er is ook een tekort aan middeldure koop. Het verder beperken van de renteaftrek zal bovendien middeldure huur niet goedkoper maken. Ook de grondopbrengsten van middeldure huur zullen door het verder beperken van de renteaftrek van koopwoningen niet stijgen. Gemeenten zullen daardoor echter wel minder grondopbrengsten krijgen, grondexpolitaties gaan daardoor onderuit en het binnenstedelijk bouwen zal nog lastiger van de grond komen.
Bevorder de bouwproductie
Wat mij betreft kan het nieuwe kabinet beter zijn pijlen richten op het bevorderen van de bouwproductie, dan op het versneld afbouwen van de renteaftrek of het eenzijdig bevorderen van middeldure huur. Hoe noodzakelijk de bevordering van die sector ook is, het helpt slechts gedeeltelijk bij het oplossen van de problemen op de woningmarkt. De bereikbaarheid van middeldure koop is minstens zo belangrijk. En het allerbelangrijkste is het bevorderen van de nieuwbouw. Zeker binnenstedelijk, en daar is zoals gezegd ook voor het Rijk een belangrijke rol weggelegd. Maar ook op nieuwe uitleglocaties. Daar moet het taboe vanaf.
Jan Fokkema,
Directeur NEPROM
(aangepast 11-5-2017, red.)
