Verslag van het rondetafelgesprek op de PROVADA op 5 juni 2019, georganiseerd door a.s.r. Real Estate en NEPROM.
Op 13 juni werd bekend dat de gemeente Den Haag inkomenseisen gaat stellen voor huurwoningen in het middensegment. Wie meer verdient dan 57.000 euro (alleenstaanden) of 67.000 euro (twee- of meerpersoons-huishouden) komt per 1 juli 2019 niet meer in aanmerking voor een huurhuis uit de vrije sector dat tussen 720 en 951 euro per maand kost. Een week eerder was eenzijdige regulering van middenhuur door gemeenten één van de gespreksonderwerpen aan de rondetafel van a.s.r. Real Estate en NEPROM.
Robbert van Dijk opent het rondetafelgesprek met een schets van de actualiteit, aan de hand van een aantal stevige krantenkoppen: “We zien een enorme vraag naar middenhuur, het is inmiddels een huisvestingsprobleem én een maatschappelijk probleem. Beleggers willen graag investeren, maar ze zijn huiverig voor regulering zoals we die onder andere zien in Amsterdam en Utrecht. Beleggers gaan anderzijds ook met gemeenten en eindgebruikers in gesprek, om samen mooie initiatieven te ontwikkelen. We hebben heel veel met elkaar gepraat, maar ik ben er persoonlijk niet van overtuigd dat die praatsessies ons op korte termijn veel verder gaan brengen”.
Behoefte aan commitment en maatwerk
Chris van Harten (Senior asset manager Portaal) herkent dit beeld en geeft het voorbeeld van de gemeente Leiden: “In Leiden wordt de middenhuur gereguleerd zonder marktpartijen hierover te consulteren en de restricties die worden opgelegd zijn generiek: ze gelden voor de hele stad. Er wordt niet gekeken op projectniveau, er is geen sprake van maatwerk. Ik denk dat er bij de gemeente vrij veel wantrouwen zit richting beleggers.” Dat laatste punt vindt Robbert van Dijk bijzonder: “We laten in gezamenlijke rekensessies tot achter de komma zien hoe wij rekenen, met de bedoeling om zo het wederzijds vertrouwen te versterken.” Kevwe Scott-Emuakpor (Directeur projecten SUSTAY) herkent het beeld dat Van Harten schetst: “Gemeenten houden vaak vrij star vast aan generiek beleid. Ik geloof zelf niet zo in die globale afspraken.”
Jaap van Berkel (Adjunct-directeur Portefeuillemanagement Habion) maakt zich vooral zorgen over het feit dat projecten niet meer haalbaar zijn door een stapeling van eisen op het gebied van maatvoering, verduurzaming, parkeernormen etc. “Maar afspraken maken over toewijzing voor speciale doelgroepen zoals ouderen is dan vaak weer ingewikkeld. Dat maakt het lastig om projecten voor deze doelgroepen te realiseren, terwijl die vaak wel goed passen in de woonvisies van gemeenten.”
Jan Fokkema (directeur NEPROM) merkt op dat het probleem zo wel eenzijdig bij de gemeente wordt neergelegd. Robbert van Dijk verwijst naar de recente
uitzending van Buitenhof over middenhuur waarin Frank van Blokland (directeur IVBN) het standpunt van de beleggers vertolkte: “Beleggers zijn best bereid om mee te werken en ook een deel van het rendement in te leveren als de gemeente bereid is om samen te werken. Desondanks ben ik vrij pessimistisch.”
Kevwe Scott-Emuakpor wil graag een compliment uitdelen aan de provincie Utrecht die de Actie Agenda Woningmarkt 2018-2021 opstelde. Een concreet resultaat daarvan was het
Utrechtse Biedboek Middenhuur van de STEC Groep. “Een mooie eerste stap, maar de hoe-vraag blijft natuurlijk het lastigst. The devil is in the details. Wij merken dat onze meest succesvolle projecten gebacked worden door een stevige projectleider en een wethouder die ervoor gaan. Anders ben je ‘overgeleverd’ aan een willekeurige parkeerambtenaar of stedenbouwkundige, wat voor ongewenst uitstel en soms zelfs afstel kan zorgen. Ook de stapeling van eisen en de weigering om maatwerk te leveren maken de samenwerking wat mij betreft een stuk lastiger.”
Reguleren of niet?
Jan Fokkema denkt wel dat de regulering van de middenhuur momenteel doorschiet: “Blijkbaar is er sprake van wantrouwen, en het is natuurlijk ook een manier om jezelf politiek te profileren. In Amsterdam neemt nu de politieke druk toe op corporaties om meer middenhuur te doen”. Chris van Harten merkt op dat Portaal in principe geen middenhuur gaat ontwikkelen. “We doen dat hooguit om de zaak haalbaar te maken; als je bijvoorbeeld met behulp van twintig middenhuur woningen een project rond kunt rekenen.”
Kevwe Scott-Emuakpor merkt dat veel wethouders zoekend zijn naar de juiste modus om tot voldoende middenhuur te komen. “Lang niet iedere gemeente volgt daarin het voorbeeld van Utrecht en Amsterdam. Maar uiteindelijk kunnen ze nauwelijks sturen op de productie in dit segment. De hoogconjunctuur maakt dat nog lastiger.”
Binnenstedelijk
Jan Fokkema snijdt het probleem van strikt ruimtelijk beleid aan: “We willen wel binnenstedelijk gaan ontwikkelen, maar dan tegelijkertijd ook aan de buitenkant van de stad. Daar zit een belangrijk deel van de sleutel om de productie te versnellen. Wij vinden daarnaast ook dat harde afspraken over woningproductie moeten worden gekoppeld aan investeringen in infrastructuur”.
Chris van Harten denkt dat het er ook om gaat welke rol de gemeente zelf durft te nemen bij binnenstedelijk ontwikkelen. “De gemeente verwacht veel van de markt, maar meestal hebben ze zelf geen entrepreneursmentaliteit. Zorg er nou voor dat je niet de speculanten en de lokale goudzoekers aan tafel krijgt maar de juiste partijen. Speel elkaar de bal toe, zo voorkom je dat het beschikbare geld onnodig weglekt.”
Kansen
Robbert van Dijk wil het gesprek graag een positieve draai geven: “We weten wat de problemen en obstakels zijn, maar er zijn ook kansen. In de gemeenten Nieuwegein en IJmuiden bijvoorbeeld zijn we tot een goede dialoog gekomen met ambtenaren en de wethouders, die echt stappen weten te zetten. Zo zijn er meer goede voorbeelden te vinden.” Kevwe Scott-Emuakpor is in de basis ook positief: “Daar waar we in staat zijn om maatwerk afspraken te maken gaat het goed. Als je maar voldoende commitment hebt van de gemeente verloopt de communicatie veel soepeler en ontstaat er vertrouwen. Je hoeft dan minder ver te gaan in het vastleggen van afspraken”.
Robbert van Dijk rondt af: “Het gaat om samenwerken, coalities vormen. We kunnen regeltjes bedenken maar het gaat om de menselijke factor, we moeten het samen doen. Maar als er geen oog is voor het belang van de belegger dan lukt het niet. Dus niet meteen de hakken in het zand, maar praten en plannen bedenken. Al moet dat praten niet te lang duren.”
Deelnemers
Robbert van Dijk (Managing director a.s.r. Real Estate)
Jan Fokkema (Directeur NEPROM)
Kevwe Scott-Emuakpor (Directeur projecten SUSTAY)
Chris van Harten (Senior asset manager Portaal)
Jaap van Berkel (Adjunct-directeur Portefeuillemanagement Habion)
