Verslag van het rondetafelgesprek op de PROVADA op 4 juni 2019, georganiseerd door Rabo REF en NEPROM.
Eigen haard is goud waard, maar hoe lang nog? Gaan we naar woonconcepten waar we niet het product ‘woning’, maar de dienst ‘wonen’ afnemen? Onder voorzitterschap van senior strategist Leontien de Waal van Rabobank Real Estate Finance worden de nieuwe ontwikkelingen verkend en de verwachtingen in kaart gebracht.
‘Wonen als een dienst’ klinkt op het eerste gehoor wat onwennig. Daarom wordt tijdens het voorstelrondje meteen gepeild welk gevoel de deelnemers aan het gesprek hierbij hebben. Carola de Groot (Huizenmarkteconoom Rabobank/RaboResearch) heeft een respectabele staat van dienst als onderzoeker van de woningmarkt. Op basis van lange termijn-trends is ze vrij kritisch over de kansen van service-concepten op de Nederlandse woningmarkt.
“Starters vinden het vaak prima om te huren, maar als je vordert in je wooncarrière wil je toch meestal naar een koopwoning.” Ook Jan Fokkema (directeur NEPROM) verwacht niet dat het service-model een grote schok zal veroorzaken op de woningmarkt: “Ik denk dat het te kostbaar wordt en dat consumenten eerder kiezen voor meer vierkante meters dan voor extra service, maar ik denk wél dat er interessante mogelijkheden zijn als het gaat om commercieel vastgoed”. Annemiek van Rheenen (Strateeg en Business Developer talksBusiness) is optimistischer, met name als het gaat om producten die aansluiten op de mindset van nieuwe generaties: “Misschien stappen jongeren eerder in als je bijvoorbeeld een volledig circulair concept ontwikkelt”.
Leontien de Waal heeft voorafgaand aan het gesprek een vijftal stellingen geformuleerd en rondgestuurd. Op democratische wijze worden hieruit de drie stellingen geselecteerd die de deelnemers het meest aanspreken.
Co-living en het woningtekort
Stelling 1: Living as a Service draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort: Co-living wordt de standaard in stedelijke gebieden met woningschaarste, daarbij geholpen door ‘living as-a-service’ concepten.
Menno Lammers (Founder PropTechNL) kan zich hierin vinden. “We kennen co-working al, en nu komt ook co-living op. Je houdt je privacy, maar je kunt toe met minder vierkante meters.” Carola de Groot gaat daar niet in mee. “Het kan een model zijn als er hoge nood is, maar blijf realistisch. Als je naar de lange termijn kijkt zie je dat woonvoorkeuren vrij stabiel blijven.” Frank Verwoerd (Head of Research Colliers International) vindt dat in Nederland de fiscaliteit al een duidelijke woningvoorkeur meegeeft: “Daardoor blijft vraag zoals ie is. In de vrije huursector zie je wel interesse, bijvoorbeeld bij expats.” Jan Fokkema vindt het fiscaliteitsargument niet doorslaggevend: “We moeten niet naar de fiscus kijken, maar naar de behoeften van de bewoners. We weten niet altijd precies wat we willen, maar nieuwe technologieën kunnen ons laten zien waar we wel of geen behoefte aan hebben. De vraag die dit bij mij oproept is: willen we straks helemaal footloose zijn? Of wil je altijd nog een thuisbasis hebben?”
Jan-Willem van Wensem (CCO THE FCTR E) denkt dat vooral de nieuwe generaties hier anders tegenaan kijken: “Omdat bezit op veel punten wegvalt zit dat er ook aan te komen in de woningmarkt, maar het is wél iets voor de nieuwe generatie. Dat is voor mij een gegeven.” Carola de Groot merkt op dat de huidige trend bij millenials is dat ze meer koop willen. Leontien de Waal concludeert dat service-concepten het woningtekort niet gaan terugdringen, en dat er verschillen zijn tussen de generaties, maar dat die niet zwart-wit zijn.
Data en privacy
Stelling 2: De Google’s van deze wereld worden de spil bij Living as a service.
De spraakmakende ontwikkeling
Sidewalk Toronto wordt aangehaald om de context van deze stelling te schetsen. Leontien de Waal vindt zelf de aanpak van het
Brainport Smart District (een nieuw deel van Brandevoort in Helmond) te verkiezen boven de plannen van Sidewalk Labs voor Toronto, door critici ook wel bestempeld als
‘surveillance capitalism’.
De vraag is of bewoners bereid zijn om een deel van hun privacy af te staan tegen voordeligere tarieven. Verwijzend naar het
Chinese sociaal krediet-puntensysteem verwacht Menno Lammers dat er allerlei extreme varianten van business modellen zullen opduiken, maar het is lastig om in te schatten wat dit inhoudt voor de Nederlandse woningmarkt. Jan-Willem van Wensem schetst het belang van goede monitoring-data (prestaties van zonnepanelen, warmtepompen etc.) in het kader van de energietransitie, maar met name de ethische kwesties rond dit soort data zijn niet goed te vergelijken met de Big Brother-achtige datastromen die eraan zitten te komen in China en in Toronto.
Gevolgen voor ontwikkelaars?
Stelling 3: Over 10 jaar zijn er geen projectontwikkelaars meer, alleen nog maar ontwikkelende dienstverleners.
Leontien de Waal wil van Jan Fokkema weten wat hij NEPROM-leden zou adviseren ten aanzien van nieuwe service-concepten. “Er is niks aan de hand,” vindt Fokkema. “Gewoon doorgaan met nieuwe gebouwen maken, dat blijft echt een professie. Voor de ontwikkelaar is het vooral een kans. Kijk bijvoorbeeld naar
The Edge van OVG Real Estate. Dat is dan wel een kantoorconcept, maar de gebruiker wordt hier helemaal begeleid binnen het gebouw. Dankzij de gebruikersdata wordt het gebouw steeds beter gemaakt. Als je dus geen ‘hit en run’ projecten doet maar een lange termijn relatie aangaat met je klant krijg je zo steeds mooiere plekken dankzij data driven design. Data is volgens mij vooral nuttig als ontwerp-tool.”
Deelnemers
Leontien de Waal (Senior marktanalist Bouw Rabobank)
Carola de Groot (Huizenmarkteconoom Rabobank / RaboResearch)
Jan Fokkema (Directeur NEPROM)
Frank Verwoerd (Head of Research Colliers International)
Jan-Willem van Wensem (CCO THE FCTR E)
Menno Lammers (Founder PropTechNL)
Annemiek van Rheenen (Strateeg en Business Developer talksBusiness)
