Deze column van Jan Fokkema (directeur NEPROM) verscheen op 5 juni in Cobouw.
Zoals we begin jaren ’90 de rush op het boerenland meemaakten, zo zitten we nu middenin een stedelijke grondbonanza. Dankzij het restrictieve beleid van overheden.
Want daardoor mogen er nauwelijks nog nieuwe woningen buiten de stad gebouwd worden. Dankzij de sterke woningmarkt, de schaarste, oplopende woningprijzen en de lage rente worden overal binnenstedelijke gronden en verouderd vastgoed gekocht. Met als doel nieuwe woningen te realiseren. Kantoren zijn de afgelopen jaren op grote schaal getransformeerd naar appartementen, meer dan we konden verwachten, met als gevolg in de grote steden een dreigend tekort aan kantoren. Steeds meer binnenstedelijke bedrijfsterreinen komen in beeld voor grootschalig omkatten naar woongebieden. Menigeen luidt de noodklok, omdat de oprukkende woningbouw de stedelijke werkgelegenheid in gevaar zou brengen. Er worden inmiddels zulke hoge bedragen voor verouderd binnenstedelijk vastgoed bestaand, dat je je af kunt vragen of de daarvoor benodigde stijging van de woningprijzen wel realistisch is. Het is de vraag of die projecten ooit haalbaar worden. Waarmee de problemen nog groter worden.
Zoals het geld in de tijd van Vinex voor een groot deel in de zakken van de boeren en de tussenhandel verdween, zo gebeurt dat nu bij de binnenstedelijke grondbezitters. In het echt, daar waar het bezit van eigenaar verwisselt, maar ook virtueel bij iedereen die stedelijk vastgoed bezit. Voor een belangrijk deel weerspiegelen die hoge prijzen de verwachtingswaarde van de noodzakelijke bestemmingsverandering. Degenen die nu die gestegen (grond)waarde incasseren kun je moeilijk speculanten noemen, net zo min als degenen die nu die grond of dat vastgoed kopen en opnieuw op de markt brengen.
Het zijn uiteraard vooral de lagere inkomensgroepen die geen eigen woning hebben en de nieuwe toetreders op de woningmarkt die hier de dupe van zijn. Zij worden het stedelijk gebied uitgeduwd. Regulering kan hen helpen, maar dat leidt niet tot de vermindering van de problemen. Die worden slechts verplaatst naar anderen op de woningmarkt. Sterker nog, prijsregulering leidt op termijn tot een lagere woningproductie en tot verergering van de problemen voor iedereen. Het enige dat helpt is een minder restrictief ruimtelijk beleid. Vroeg of laat zal onze stedelijke elite dit onder ogen moeten zien en ernaar handelen.
Jan Fokkema, directeur NEPROM
