Nieuws
18 januari 2012
Nieuwbouwmarkt koopwoningen in zwaar weer
In het afgelopen jaar zijn slechts 20.000 nieuwbouwwoningen verkocht; ruim 25% minder dan in 2010. Dat blijkt uit de Monitor Nieuwe Woningen.

In het afgelopen jaar zijn slechts 20.000 nieuwbouwwoningen verkocht; ruim 25% minder dan in 2010. Dat blijkt uit de Monitor Nieuwe Woningen; een onderzoek dat in opdracht van het ministerie van BZK en de NEPROM door het OTB wordt uitgevoerd.

De woningmarkt verslechterde sterk als gevolg van de verminderde leencapaciteit en de daling van het vertrouwen van de consument in de woningmarkt. De NEPROM verwacht dat deze verslechtering in 2012 verder doorzet. De gevolgen voor de nieuwbouw zullen dramatisch zijn. Om de nieuwbouw op korte termijn te steunen zijn prijsverlagingen noodzakelijk. Drastische verlaging van de grondkosten is een deel van de oplossing, daarnaast pleit de NEPROM voor een tijdelijke rijkspremie aan kopers van zeer energiezuinige huur- en koopwoningen.

verkochte nieuwbouwwoningen naar prijsklasse

in de grafiek: verkochte nieuwbouwwoningen naar prijsklasse

Vóór de  crisis was het gebruikelijk dat er jaarlijks ruim 40.000 nieuwbouwwoningen werden verkocht. In de tweede helft van 2008 daalde dat aantal met 50%, met een absoluut dieptepunt in het eerste kwartaal van 2009. Daarna zette het herstel gestaag in, maar daar kwam in 2011 een einde aan. De verkoop van nieuwbouwwoningen over heel 2011 bedroeg zo’n 50% van wat gebruikelijk was vóór de crisis. Bij ongewijzigde omstandigheden zal deze volgens de NEPROM – de vereniging van projectontwikkelaars - in 2012 opnieuw verder weg zakken.
 
Aantal opgeleverde woning daalt
Werden in de periode 2007-2009 gemiddeld 80.000 woningen (koop én huur) per jaar opgeleverd, in 2010 is dit aantal teruggezakt naar amper 56.000 woningen. Het aantal opgeleverde marktkoopwoningen is in dezelfde periode maar liefst gehalveerd (van 48.000 in 2009 naar 28.500 in 2010). Voor 2011 en 2012 verwacht de NEPROM respectievelijk 58.000 en 56.000 opgeleverde nieuwe woningen (koop en huur) en voor 2013 ligt een verdere daling in het verschiet. Niet alleen de markt voor koopwoningen verslechtert, ook worden naar verwachting steeds minder huurwoningen opgeleverd. Door verslechterde liquiditeitspositie van corporaties en beleggers worden fors minder huurwoningen aangekocht en ontwikkeld.
 
Vooruitzichten 2012 zijn slecht
Banken blijven ook in 2012 zeer terughoudend in het verstrekken van hypotheken. Daar komt bij dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) recentelijk alle grote banken min of meer heeft gedwongen om de verruimde Nibud-normen voor tweeverdieners niet te hanteren. Ook de grote onrust over de houdbaarheid van de hypotheekrenteaftrek houdt aan. De grote onduidelijkheid en het gebrek aan regie op deze onderwerpen hebben een sterk negatieve invloed het consumenten-vertrouwen. Veel potentiële kopers wachten onder deze omstandigheden af. Bij ongewijzigde omstandigheden zal de koopsector in 2012 tot fors onder de 20.000 verkochte nieuwe woningen dalen.
 
Op lange termijn dreigt woningtekort in sterke regio’s
Ondanks de slechte huidige marktomstandigheden dreigt voor regio’s als Utrecht, Flevoland en delen van Noord-Holland en Zuid-Holland op langere termijn een tekort aan koopwoningen te ontstaan. Uitgaand van de verwachting dat er veel minder woningen nodig zijn schrappen veel gemeenten fors in hun planvoorraad. In sommige regio’s is de structurele behoefte aan woningen echter zo groot dat er door nu te veel plannen te schrappen er op langere termijn een woningtekort dreigt. In deze regio’s moet – ondanks het uiterst slechte marktsentiment - niet te rigoureus in de planvoorraad worden gesneden.
 
Stimulans nieuwbouwproductie noodzakelijk
Voor de nieuwbouw zijn de gevolgen zonder overdrijving dramatisch te noemen. De kans is zeer groot dat het aantal nieuwe koop- en huurwoningen in 2012 verder wegzakt. Dat betekent dat het aantal faillissementen en ontslagen in de bouwsector verder zal oplopen. Veel kennis en ervaring zal definitief uit de bouwsector verdwijnen.

Om nieuwbouw op korte termijn te stimuleren is prijsverlaging noodzakelijk. Aan de kant van de bouwkosten en marges bij ontwikkelaars is al heel veel gebeurd. Drastische verlaging van de grondkosten moet daarnaast een deel van de oplossing kunnen brengen. Gemeenten zullen nu net als veel bouwers en ontwikkelaars de werkelijkheid onder ogen moeten gaan zien: afschrijven op grondkosten en de meest kansrijke projecten op volle kracht door laten gaan.
 
Daarnaast is het van groot belang dat ook het Rijk de nieuwbouw tijdelijk steunt. Dat kan door een tijdelijke premie beschikbaar te stellen aan de kopers van zeer energiezuinige huur- en koopwoningen. Al eerder stelde de NEPROM voor een tijdelijke premie van 20.000 euro beschikbaar te stellen voor woningen met een energielabel A+++ (EPC = 0,4). Een dergelijke premie is vergelijkbaar met het stimuleren van auto’s met een lage CO2 uitstoot. Een regeling die zeer succesvol is geweest, maar die vooral terecht kwam bij de autoindustrie in het buitenland.
 
Download het volledige rapport: Monitor Nieuwe Woningen cijfers en analyses Winter 2011-2012