Voorburg, 14 november 2012
In het onlangs gepresenteerde regeerakkoord is een aantal voornemens opgenomen gericht op hervorming van de woningmarkt. Aan de koopkant betreft dat een tweetal maatregelen die de hypotheekrenteaftrek beperken, een maatregel ter ondersteuning van de huishoudens met een restschuld op de eigen woning en een aankondiging van verruiming van het budget voor startersleningen. Aan de huurkant gaat het om een ingewikkelde huurverhogingssystematiek (met inkomensafhankelijke huurverhogingen) en om de verhuurdersheffing.
Op het eerste gezicht worden met dit regeerakkoord twee belangrijke stappen gezet: beperking van hypotheekrenteaftrek en een voorzichtige liberalisering van het huurbeleid. Reden voor de NEPROM om in eerste instantie positief te reageren: hiermee kunnen we uit de impasse komen en de woningmarkt en de burger weer perspectief bieden. Uiteraard hadden we nog een aantal vragen en kritiekpunten, maar de hoofdlijn gaf houvast.
In de uitwerking dreigt het nu echter ernstig fout te gaan. Over de precieze uitwerking van maatregelen bestaat nog veel onduidelijkheid en de besluitvorming verloopt gefragmenteerd, zonder dat er zicht is op het effect dat het totale uitgewerkte pakket straks op de woningmarkt heeft. Het gevolg: grote onrust bij huurders en verlamming bij investeerders. Wij pleiten ervoor dat het kabinet snel de koers wijzigt. Eerst alle maatregelen gericht op de woningmarkt in hun samenhang uitwerken en pas dan ter besluitvorming voorgeleggen.
Beperking hypotheekrentaftrek
In het regeerakkoord zitten twee maatregelen gericht op beperking van de hypotheekrenteaftrek. De eerste maatregel is door het vorige kabinet uitgewerkt in een wetsvoorstel, waarin is bepaald dat vanaf 1 januari 2013 alleen nieuwe hypotheken nog in aanmerking komen voor renteaftrek als er annuïtair in 30 jaar geheel wordt afgelost. Dit wetsvoorstel stamt nog uit het Kunduz-akkoord of Voorjaarsakkoord. In het regeerakkoord is die maatregel niet veranderd; de PvdA is hiermee akkoord gegaan. Op dit voorstel is echter zeer veel inhoudelijke kritiek.
De tweede, in het regeerakkoord nieuw aangekondigde maatregel, betreft de geleidelijke afbouw in 28 jaar van de maximale hypotheekrenteaftrek van 52% naar 38%. De opbrengsten daarvan zou het nieuwe kabinet teruggeven in een verlaging van de hoogste belastingschijf van 52 naar 49%. Die verlaging gaat echter niet door, als gevolg van de reparatie van de zorgpremie.
De combinatie van beide hypotheekmaatregelen is zeer ingrijpend voor huizenkopers. De eerste maatregel raakt uitsluitend de starters op de koopmarkt, maar die moeten dan ook meteen vanaf 1 januari 100 tot 200 euro netto meer betalen aan woonlasten dan kopers die voor 1 januari nog toeslaan. Op een termijn van 30 jaar levert deze maatregel structureel 5,4 mld. op voor de staatskas. Eén van de meest verstekkende bezuinigingsmaatregelen van het kabinet, die midden in deze ongekend diepe woningmarktcrisis wordt ingevoerd.
De tweede maatregel, de aftopping van 52% naar 38% (of welk percentage dat ook mag worden nu de 42%-schaal gewoon gehandhaafd blijft) is vooral optisch en psychologisch. Die maatregel geldt ook voor oude gevallen en is vooral nivellerend. Hogere inkomens krijgen minder renteaftrek. Belangrijk voor het draagvlak van het beleid, maar materieel levert het niets op.
Voor de goede orde, wij accepteren dat ook de woningmarkt moet bijdragen aan het terugdringen van het overheidstekort en wij vinden het een doorbraak dat hierover brede, politieke overeenstemming is bereikt. Een bezuiniging van 5,4 mld. op de koopwoningmarkt is heel veel, maar dat besluit willen we niet ter discussie stellen. Een dergelijk forse bezuiniging dient echter wel als onderdeel van een totaalpakket, dus ook in samenhang met de aanpak van de huurmarkt, te worden ingevuld. En de invoering dient op een verantwoorde manier plaats te vinden, dus niet geïsoleerd en niet hals over kop, in het diepst van de crisis.
Morgen, donderdag 15 november, staat de behandeling van de ‘Kunduz-maatregel’ van verplichte annuïtaire aflossing op de agenda van de Tweede Kamer. Die besluitvorming moet worden uitgesteld. Zeker nu als gevolg van de reparatie van de zorgpremie-maatregel de compensatie van de hogere inkomens voor de tweede hypotheekmaatregel (beperking van 52% naar 38%) helemaal van tafel is. Daar komt bij dat de Kunduz-maatregel zoveel inherente nadelen heeft en er zoveel betere alternatieve alternatieven voor handen zijn, dat alleen al om die reden de behandeling moet worden uitgesteld.
Huurbeleid
Zoals gezegd is het essentieel dat de koop- en huurmarkt gezamenlijk worden hervormd. Het leek erop dat het kabinet met de in het regeerakkoord benoemde huurbeleidsmaatregelen principiële stappen richting liberalisering had gezet. Bij nadere beschouwing roepen de maatregelen echter zoveel vragen op, dat het op dit moment helemaal niet meer duidelijk is of er sprake is van een evenwichtige aanpak van de koop- en de huurmarkt.
Kamerlid Jacques Monasch geeft op zijn website uitleg over het nieuwe huurbeleid en hij probeert antwoord te geven op de vragen die daarover gesteld worden. Maar ik geloof dat hij dat inmiddels heeft opgegeven, gezien de grote hoeveelheid vragen. Het is dan ook buitengewoon ingewikkeld.
Uit het regeerakkoord kan gelezen worden dat onder het nieuwe regime de maximale huur van een woning nooit méér kan bedragen dan 4,5% van de WOZ-waarde. Daarmee zou een einde komen aan het bekende woningwaarderingstelsel en wordt de huur voortaan gerelateerd aan de marktwaarde. Het probleem is echter dat heel veel woningen die nu reeds in het geliberaliseerde deel zitten, hiermee terug zouden gaan naar het gereguleerde deel, met alle nadelige consequenties voor de verhuurders van dien. Bovendien zou voor veel woningen in het gereguleerde deel, vooral in de meer ontspannen woningmarkten, de maximale huur fors lager komen te liggen onder het huidig stelsel. Weg ruimte voor huurverhoging en weg zicht op huurliberalisering.
Er zijn op dit moment bij de NEPROM-leden (huur)woningprojecten in ontwikkeling (onder andere studentenwoningen) waarover afspraken met beleggers zijn gemaakt, die door deze maatregel rechtstreeks geraakt zouden worden. Deze projecten zouden niet meer de huur op kunnen brengen waarop, op basis van het huidige stelsel, gerekend wordt en die ook noodzakelijk is voor een rendabele exploitatie. Op dit moment worden daarom investeringsbeslissingen door beleggers uitgesteld. Het investeren in middensegment-huurwoningen lijkt door deze maatregel veeleer te worden afgeremd dan aangemoedigd. Dat kan niet de bedoeling zijn en het kan niet anders dan dat in de uitwerking deze zaak anders gaat uitpakken (bijvoorbeeld aanpassing van die 4,5%), maar zeker is dat allerminst. En hiermee komt de evenwichtige aanpak van de woningmarkt wel ernstig in het geding. Nog een reden om nu af te zien van verdere behandeling van het wetsvoorstel van beperking van de hypotheekrenteaftrek.
Heffing en stimulans
We hebben het niet gehad over de verhuurderheffing, over het vergroten van het budget voor startersleningen en over het vergroten van de mogelijkheden van hypotheekverstrekking aan starters. Onderwerpen waar nog veel vragen over bestaan, terwijl ze essentieel zijn voor de beoordeling van het totale hervormingspakket van de woningmarkt. Wat ons betreft des te meer reden voor het kabinet om eerst het gehele pakket aan maatregelen in samenhang uit te werken (uiteraard wel zo snel mogelijk) en dan pas ter besluitvorming voor te leggen aan de Kamer.
Jan Fokkema,
Directeur NEPROM
