Jan Sijbrand, directeur Toezicht van De Nederlandse Bank voorspelt vandaag in het FD een derde crisis in het financiële systeem, veroorzaakt door de vastgoedsector. Volgens Sijbrand veroorzaakt ‘het nieuwe werken’ grote leegstand op de kantorenmarkt en daarnaast zou ‘het nieuwe winkelen’ (lees: internet) de oorzaak zijn van de problemen met winkelvastgoed.
De NEPROM is van mening dat Sijbrand onnodig paniek zaait. Hij brengt ten onrechte de gehele commercieel vastgoedmarkt in diskrediet. DNB had beter ten tijde van de hoog conjunctuur toen de “wall of money” de vastgoedsector overspoelde kunnen waarschuwen en toen maatregelen kunnen nemen. De problemen en risico’s rond vastgoed zijn nu wel bekend. Door op deze manier naar buiten te treden in deze toonzetting bevordert DNB onrust, in plaats van stabiliteit.
Uiteraard is er grote leegstand op de kantorenmarkt: 14% staat leeg. Maar het overgrote deel wordt langjarig goed verhuurd. Die huurstromen staan voor langere tijd vast en die waarde blijft behouden. Zo bezien brengen de uitspraken van Sijbrand schade toe aan het grootste deel van de markt, dat in wezen goed functioneert.
Op de kantorenmarkt gaat het om zo’n 900 van de 15.000 kantoren die geheel leeg staan en vaak nagenoeg waardeloos zijn. Dit zijn veelal verouderde kantoren op de verkeerde plekken, die nooit meer verhuurd zullen worden. En het klopt, vaak heeft de afwaardering van die verouderde kantoren nog niet of onvoldoende plaatsgevonden en staan ze tegen te hoge waarde in de boeken. Het proces van afwaarderen moet hier zeker verder plaatsvinden.
De institutionele beleggers, pensioenfondsen en verzekeraars, hebben over het algemeen een goed zicht op de kwaliteit van hun bezit en op hun portefeuille. Zij laten hun portefeuille elk kwartaal onafhankelijk taxeren en publiceren in de ROZ/IPD index. Daar zal de pijn voor een groot deel zijn genomen.
Het zijn met name de fondsen met particuliere beleggers die voor een deel leegstaande kantoren in hun portefeuille hebben, en die in de problemen kunnen komen. Daar is vaak nog onvoldoende afgewaardeerd en dat proces moet versneld worden. En dat zal inderdaad bij banken tot zeer forse schades leiden, omdat zij veel van die portefeuilles gefinancierd hebben.
Op dat punt heeft Sijbrand gelijk, maar door zijn ongenuanceerde uitspraken brengt hij de gehele kantorenvoorraad in diskrediet. Dat heeft negatieve invloed op bereidheid van eigenaren en banken om te investeren en te verduurzamen.
Nationaal convenant
De NEPROM werkt samen met een groot aantal partijen, waaronder het Rijk, IPO, VNG, IVBN en anderen, aan een nationaal convenant om de leegstand op de kantorenmarkt aan te pakken. Hoofdlijn daarvan is een regionaal ruimtelijk beleid gericht op het creëren van een duurzame, toekomstgerichte kantorenvoorraad, gecombineerd met het in het leven roepen van regionale, deels privaat te voeden compensatiefondsen om het slechte deel van de kantorenvoorraad aan te wijzen en te saneren. Wij zijn blij dat ook banken zijn aangeschoven en ook zij hun verantwoordelijkheid nemen.
Wat betreft het nieuwe werken: het valt nog te bezien of dat tot grootschalige leegstand zal leiden. Het zal zeker grote invloed hebben op de vraag naar vastgoed en dat betekent ook: kwalitatieve impulsen. Vaak is het nieuwe werken ook een manier om te bezuinigen op kantoorkosten. Als huurprijzen dalen en talentvolle kantoorwerkers in de toekomst schaarser worden, dan kan dat net zo goed betekenen dat er vooral een verschuiving optreedt naar hoogwaardige kantoren op multi-functionele locaties, zonder dat er veel meters worden ingeleverd.
Het Nieuwe Winkelen
Wat 'het nieuwe winkelen' betreft is het volgens de NEPROM helemaal onnodig om paniek te zaaien. De winkelleegstand is met 6% hoog, maar niet extreem. Stadscentra en andere winkelcentra in stedelijk gebied lopen nog steeds heel goed en er worden topprijzen betaald. Natuurlijk, op meubelboulevards en in aanloopstraten is op sommige locaties een forse leegstand ontstaan. We zitten in een crisis; de bestedingen lopen terug. En ja, internet heeft zeker invloed. Videotheken, banken, reiswinkels, ze verdwijnen uit het straatbeeld. En mogelijk hebben we straks minder boekwinkels.
Maar je ziet ook dat winkeliers juist met cross-channel technieken de consument juist naar de winkels weet te lokken. Winkels bieden beleving, de mogelijkheid om de ‘waren’ echt te zien, te proeven en te vergelijken. Persoonlijk advies. Winkelen is ook fun. We zien overal merkenwinkels en flagshipstores opduiken. Veel winkelformules worden juist uitgebreid. Grote institutionele beleggers versterken juist nu hun positie op de goede locaties.
Professoren en andere wijsneuzen mogen pessimistisch of optimistisch zijn over waar het heen gaat met de winkels, maar niemand weet dat nog precies. Je verwacht dan ook niet van DNB dat zij met oppervlakkige en generalistische opmerkingen komt over de winkelleegstand. DNB moet zijn woorden zorgvuldiger kiezen, wil ze geloofwaardig blijven.
Luister ook naar Jan Fokkema's reactie op BNR Nieuwsradio
Lees het artikel 'DNB: vastgoed wordt derde crisis' in het FD
