Nieuws
17 november 2011
Van Places To Buy naar Places To Be
Verslag van de NEPROM Retailbijeenkomst 'Vormgeven Aan Het Nieuwe Winkelen' die op 15 november plaatsvond in het Bimhuis in Amsterdam.

Demografie, technologie, en mobiliteit. Dat zijn de drie ontwikkelingen die in het winkelsegment de meest verstrekkende gevolgen zullen hebben. Niet alleen voor de retailers, maar ook voor de vastgoedsector, zo luidde de boodschap van de NEPROM Retailbijeenkomst – Vormgeven Aan Het Nieuwe Winkelen. “Als de klant het niet wil, dan verkoopt het niet.”

Is winkelvastgoed van veilige haven verworden tot nieuw zorgpunt? Retailers staan onder toenemende druk van met name de economische recessie en dus liggen afnemende nieuwbouw, lagere rendementen en leegstand op de loer. Het zijn veelgehoorde zorgen de laatste tijd, zo erkende Rob de Jong, directeur van projectontwikkelaar Leyten, tevens bestuurslid van de NEPROM. “Maar het is niet terecht om de winkelsector en dus elkaar in een crisis te praten. De werkelijkheid zit een stuk genuanceerder in elkaar.”

Jan Fokkema, directeur van de NEPROM schetste aan de hand van een eerste versie van de Retailvisie 2011 een beeld van die nieuwe realiteit. Het is een stuk rooskleuriger dan wel wordt geroepen. Dat de retail een wereld in transformatie is, moge duidelijk zijn. Naast de effecten van de economische malaise wees Fokkema op het feit dat winkeliers anno 2011 inspelen op de toenemende vergrijzing, krimp en de veranderingen door technologische ontwikkelingen. “De consument wordt mobieler, beleving wordt belangrijker. De klant wil iets te kiezen hebben. Dat leidt tot concurrentie tussen winkelgebieden.”

Een complicerende factor is dat de rijksoverheid zich volgens de nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het toneel terugtrekt. Fokkema: “Het detailhandelsbeleid wordt voortaan geheel overgelaten aan provincies en gemeenten.” Dat biedt meer ruimte voor maatwerk, maar zal de verschillen in benadering ook doen toenemen.

Handen ineenslaan
“De huidige leegstand is geen reden voor paniek. Zes procent is niet overdreven veel; een belangrijk deel daarvan is zelfs hard nodig om de mutaties op te kunnen vangen”, stelt Fokkema. Veel belangrijker is het feit dat, omdat de uitbreidingsbehoefte afneemt de nadruk veel sterker komt te liggen op herontwikkeling. De inbreng van de klant wordt belangrijker dan dat deze ooit is geweest. Een winkellocatie moet een bestemming worden en dat vergt een andere benadering. Volgens de NEPROM bieden de binnensteden nog altijd de grootste kansen. “Die moeten we blijven versterken”, aldus Fokkema. Het lastigst daarentegen wordt het voor de wijk- en buurtcentra. Veel van deze locaties krijgen te maken of kampen nu al met toenemende leegstand en verval. Het keren van die ontwikkeling zal moeilijk zijn.

“Bestaande belangen kunnen niet langer worden beschermd. De branchering als ordenend principe moet worden losgelaten. Het gaat erom de kwaliteit te realiseren waar de consument en met hem de retailer om vraagt. Als dat tot verdringing van bepaalde winkels leidt, is dat geen probleem. Zolang het maar niet tot kannibalisme en dus tot meer leegstand leidt. Want dan hebben we wel degelijk een probleem.” De projectontwikkelaar, de belegger, de winkeliers en de gemeente hebben elkaar harder nodig dan ooit. Zij moeten de handen ineen slaan en samen een antwoord vinden. Die opgave is niet de strijd tegen de leegstand. De opgave is de strijd om de realisatie van vitale winkellocaties en dat vergt de integrale, multifunctionele ontwikkeling van een gebied.

Places to be
Joël Ferdinandus, eigenaar van LokalHeroz in Rotterdam, vertelt hoe een winkel een bestemming wordt. “In de binnenstad vind je nog steeds de middelmaat, de grote ketens, met hetzelfde aanbod als in iedere stad. Daar ligt voor mij de kans om me te onderscheiden. LokalHeroz verkoopt een breed assortiment, van kleding tot kunst en koffiemachines. Maar de winkel is vooral een ontmoetingsplaats. Ik noem het wel een kinderdagverblijf voor de nieuwerwetse man.”

Arno Ruigrok van Multi Development liet blijken de visie van de NEPROM te delen. “Wij geloven er niet zo in dat de wereld ingrijpend gaat veranderen. Ja: de markt is in beweging, maar daardoor komt alles niet opeens op zijn gat te liggen. ‘Never waste a good crisis’, zou ik willen zeggen. Wij geloven in ieder geval nog altijd in binnenstedelijke winkelgebieden en de goede locaties in de woonwijken. Daarnaast worden recreatieve elementen alleen maar belangrijker: winkelgebieden veranderen van places to buy in places to be.”

Ruigrok verklaarde blij te zijn dat de tijd van ‘spreadsheet projectontwikkeling’ tot een eind lijkt te zijn gekomen. “Wie aan de hand van een spreadsheet kon uitleggen dat hij winst ging maken kreeg al snel zijn project gefinancierd. Daardoor is er veel rotzooi gemaakt. Tegenwoordig staat het vakmanschap weer centraal. We moeten als ontwikkelaar diep nadenken over wat er gemaakt moet worden. En dat vind ik persoonlijk een hele mooie ontwikkeling.”

René Vierkant van Syntrus Achmea op zijn beurt deinsde er niet voor terug om het woord ‘revolutie’ te hanteren. “Er verandert gigantisch veel in de retail, met name als gevolg van de opkomst van internet als nieuwe manier van distributie. Die ontwikkeling is nog maar net begonnen. De meningen over het effect ervan verschillen zeer: van ‘het einde van de fysieke winkels’ tot ‘oude wijn in nieuwe zakken’.”

Beleggers zijn daar erg mee bezig, erkende hij. “Zij willen met name een voorspelbaar rendement. En dat realiseer je in het winkelsegment nog steeds het beste. Wij verkopen op dit moment alles wat we niet zo heel erg goed vinden, en kopen aan nieuwe objecten die wij uitermate kansrijk vinden. Je zou kunnen zeggen dat we veel meer aan het ondernemen zijn dan aan het beleggen.”

Foto's, presentaties en film
Foto's van de bijeenkomst kun je hier terugzien, download hier de presentaties. Lees ook het verslag van Joël's presentatie zoals dat verscheen in Retail Visie Magazine.