Nieuws
24 mei 2019
DVDP-verslag: Dringen op de woningmarkt
Voor het woongebouw State in Amsterdam meldden zich onlangs voor 262 woningen (waarvan 42 in de middenhuur) maar liefst 5.500 inschrijvers. Bij 2 procent kon de champagnefles open, de rest was teleurgesteld.

Het zal weinigen ontgaan zijn: het gaat goed met de vastgoed- en bouwsector. De portefeuilles zijn goed gevuld en projecten gaan als warme broodjes over de toonbank. Veel minder goed gaat het echter op de woningmarkt. Vraag en aanbod komen steeds verder uit elkaar te liggen, zo constateert voorzitter Allard van Spaandonk (managing director Dutch Investments Bouwinvest) bij het begin van deze sessie.

Een voorbeeld uit zijn eigen praktijk laat zien hoe hoog de nood is: voor het woongebouw State in Amsterdam meldden zich onlangs voor 262 woningen (waarvan 42 in de middenhuur) maar liefst 5.500 inschrijvers. ‘Bij 2 procent kon de champagnefles open, de rest was teleurgesteld.’ Er is dus behoefte aan een plan voor goed crowd management. Hierover laten hoogleraar huisvestingssystemen Peter Boelhouwer (TU Delft) en directeur Finance Ideas Johan Conijn hun licht schijnen. Boelhouwer kijkt naar de woningmarkt als geheel: waar te bouwen en voor wie. Conijn gaat specifiek in op de middenhuur, waar na een periode van liberalisatie (en groei van het aanbod) nu een hernieuwde regulering van de markt de kop opsteekt.

Peter Boelhouwer steekt van wal met de boodschap dat de vraag naar woningen wordt onderschat. Met name door een hoge instroom van arbeidsmigranten zijn er meer huizen nodig dan gepland. Ook zet de groei van een- en tweepersoonshuishoudens de komende tien jaar nog fors door. Omdat ouderen niet verhuizen zal er ook nog vraag blijven naar eengezinswoningen. En hoewel de vraag naar stedelijk wonen stijgt, gaat de meeste behoefte volgens Boelhouwer toch nog uit naar groenstedelijke woonmilieus. ‘Men roept dat iedereen naar de stad wil maar ik ben daar veel minder zeker van.’ Omdat dergelijke milieus nu ontbreken verlaten veel gezinnen de stad. Kijkend naar het aanbod dan: waar jaarlijks 80.000 à 90.000 nieuwe woningen noodzakelijk zijn, komt de bouw niet verder dan 75.000 woningen. ‘Het aanbod in de koopsector daalt snel waardoor ook transacties in de bestaande voorraad afnemen.’ Het aantal afgegeven bouwvergunningen in het eerste kwartaal is bovendien flink gedaald. De schaarste is ongekend en voor groepen met een modaal inkomen is een koopwoning nauwelijks meer bereikbaar. Ook de huidige generatie jongeren lijkt kansloos op de markt. Wel lijkt zich in de ‘overdruk’-gebieden een nieuw evenwicht aan te dienen: een stad als Amsterdam laat minder grote prijsstijgingen zien dan Almere (‘een rimpel-effect’).

Te duur aanbod
De vraag is volgens Boelhouwer of zich straks na de stagnatie een periode van stabilisatie aandient. Hij is kritisch over het huidige aanbod aan dure appartementen in de stad en roept op om ook andere woningtypes en locaties te bekijken. ‘Wanneer we alle kaarten op de stad zetten loopt het compleet vast.’ Dilemma’s zijn er genoeg op dit moment, zoals het ontbreken van geld van het Rijk om de stedelijke mobiliteit te begeleiden: ‘De labbekakkerigheid op dit gebied is groot. Bij Vinex was daar 5 miljard voor beschikbaar, nu niets. Zet daar het begrotingsoverschot voor in!’ De oplossingen beginnen volgens de TU Delft-hoogleraar met een stevige landelijke regie op dit dossier. Naast een investeringsprogramma voor bestaand stedelijk gebied is er behoefte aan vereenvoudiging van de regels. Daarnaast moet onder meer worden ingezet op meer beschikbare locaties langs openbaar vervoersassen.

Negatief rendement
Waar Boelhouwer al geen optimistisch beeld schetst voor de woningmarkt als geheel laat Johan Conijn in zijn inleiding ‘De slag om het middenveld’ zien dat er ook op deelsegmenten problemen bestaan. Hij zoomt in op de middenhuur, waar de Tweede Kamer onder leiding van het CDA heeft opgeroepen om hier de woningcorporaties weer meer kansen te geven. Een bijzondere ontwikkeling: ‘De marktverstoring die voor een belangrijk deel was afgebouwd wordt nu heringevoerd!’ Volgens Conijn hebben de corporaties nu al veel op hun bordje liggen en maar beperkte investeringsmogelijkheden. Hun nieuwbouwprogramma’s zijn in een paar jaar tijd fors gedaald. Inmiddels realiseren zij op een gemiddelde nieuwbouwwoning een negatief rendement, mede door de Verhuurdersheffing. Voor renovaties en verduurzaming is het beeld nog somberder. Om dan een extra inzet op de middenhuur van corporaties te verlangen is niet reëel: ‘Ze bouwen nauwelijks woningen in dat segment en verwachten dat ook te niet te gaan doen in de komende jaren.’

Meer realisme
Indachtig het thema van deze DVDP (‘be real’) pleit Conijn dan ook voor realisme. Juist beleggers hebben de afgelopen tijd fors meer middenhuurwoningen gerealiseerd, ga daar mee door. Zijn voorstel voor een alternatieve beleidsstrategie is om in te zetten op drie pijlers: koopwoningen, sociale huurwoningen én particuliere huurwoningen. ‘Dat geeft de consument meer mogelijkheden en maakt ook de financiering eenvoudiger, door de brede aanpak.’ Een volwaardige positie van particuliere huurwoningen is volgens Conijn gebaat bij het stimuleren van beleggers om meer te investeren. ‘Laten we niet de klok terugdraaien. We zien dat de eerste beleggers nu afhaken omdat ze geen normaal rendement kunnen realiseren. Dat is een hele slechte ontwikkeling voor de woningmarkt, zeker ook in de steden.’

Tekst: Kees de Graaf