De nieuwe Reiswijzer Gebiedsontwikkeling komt eraan. Op 5 juni vond de
soft launch plaats op de Provada-stand van het Rijksvastgoedbedrijf. De Reiswijzer biedt marktpartijen en overheden handvatten om sneller en efficiënter tot samenwerking te komen bij gebiedsontwikkeling. In de nieuwe editie worden onder andere de thema’s partnerselectie en één-op-één samenwerking uitgebreid behandeld.
De markt is de afgelopen jaren flink veranderd, waardoor de huidige Reiswijzer aan vervanging toe is. In opdracht van NEPROM, VNG, Bouwend Nederland en BZK hebben AKRO Consult en IBR in de afgelopen maanden de nieuwe Reiswijzer Gebiedsontwikkeling samengesteld. De tekst is inmiddels gereed en de gedrukte versie verschijnt in augustus. Het eindproduct is uiteraard het resultaat van een intensieve samenwerking tussen veel partijen: de Reiswijzer gáát immers over samenwerken.
De kosten van tenderen
Op de Provada-stand van het Rijksvastgoedbedrijf schetst Patrick Esveld (directeur AKRO Consult) het nut en de noodzaak van een nieuwe editie: “Er wordt momenteel zo’n 500 tot 700 miljoen euro per jaar uitgegeven aan tenderkosten. Een goede reden om opnieuw naar partnerselectie en de manier van samenwerken te kijken.” Hans Tijl (directeur Ruimtelijke Ordening van BZK) voegt daaraan toe dat gebiedsontwikkeling de komende tijd steeds complexer wordt: “Een miljoen woningen erbij bouwen, verduurzaming van de gebouwde omgeving, en dat alles klimaatneutraal én waterrobuust: deze vraagstukken komen allemaal samen in gebiedsontwikkeling. Het is de kunst om aan het begin de juiste vragen te stellen, want anders krijg je de verkeerde antwoorden. Als je het proces aan de voorkant dichttimmert, levert dat zware aanbestedingsprocedures op. De kosten worden hoger én het maakt de samenwerking ingewikkelder. Ik hoop dat de nieuwe Reiswijzer ons gaat helpen om tot een lichtere variant van aanbesteding te komen.”
Van tenderen naar tinderen?
Dan volgt er een paneldebat over partnerselectie. Jan Fokkema (directeur NEPROM) leidt het gesprek in met een knipoog naar het emeritaat van hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw - ook aanwezig en nauw betrokken bij de totstandkoming van de Reiswijzer: “Dit is inmiddels de vierde editie, en als ik straks ook met pensioen ga, dan weet ik zeker dat we nog steeds zullen werken aan de Reiswijzer, want het gaat over de essentie van gebiedsontwikkeling: hoe kom je bij elkaar en hoe trek je samen op?”
Het panel bestaat uit Bob Jansen (directeur Lingotto), Fahid Minhas (wethouder ruimte, gemeente Schiedam), Matthijs Rommelse (bouwcoördinator, gemeente Rotterdam) en Helen Amerika (hoofdauteur en senior adviseur AKRO Consult).
Bob Jansen vertelt over een heel bijzondere ontwikkelingscompetitie die onlangs werd gewonnen door Lingotto: Smakkelaarsveld in Utrecht, waarvoor de kandidaten letterlijk moesten solliciteren - alsof ze zouden gaan werken bij de gemeente. "Ik vind het een heel goede zaak dat er in de nieuwe Reiswijzer meer aandacht is voor partnerselectie. Wat ik nooit heb begrepen is dat er heel veel aandacht is voor de kwaliteit van het gebouw of van het gebied, maar dat er relatief weinig aandacht is voor de partij met wie je samenwerkt, terwijl je wél vier, vijf of misschien zelfs tien jaar lang lief en leed met elkaar moet delen. De sollicitatie was veel persoonlijker, niet te vergelijken met een procedure waar de hoogste bieder wint. Ik denk ook dat je op deze manier een veel beter resultaat krijgt dan wanneer je alleen op de financiën wordt beoordeeld."
Fahid Minhas kent het aanbestedingsproces vanuit het perspectief van de markt én als wethouder. “Als bestuurder van een stad kijk je naar de lange termijn. Door met de juiste partner samen te werken borg je uiteindelijk de kwaliteit van de stad. Ik vind dan ook dat we in de toekomst meer moeten inzetten op partnerselectie, bijvoorbeeld door een aantal partijen uit te nodigen om te solliciteren, waarbij je ook vraagt om hun visie op de samenwerking. Ik denk dat je dan het beste product krijgt.” Minhas stelt dat ook de gemeenteraad van Schiedam deze aanpak waardeert, vooral omdat er zo meer draagvlak wordt gecreëerd dan bij selectie op de hoogste prijs.
Helen Amerika vertelt over wat er nieuw is in de Reiswijzer: “De taak wordt de komende tijd complexer. Er komen ook andere actoren in beeld, zoals energiebedrijven, mobiliteitsleveranciers enzovoort. Daarom leggen we in deze Reiswijzer niet meer instrumenteel uit hoe je moet tenderen, maar vooral hoe je moet samenwerken, want daar gaat het ons inziens om. Vandaar ook de introductie van partnerselectie. In heel veel gemeenten leeft nog het idee dat je alles moet aanbesteden, maar vaak hoeft dat helemaal niet. Er zijn uiteraard genoeg situaties waarin het nog steeds een prima idee is om op plan te selecteren, maar juist bij complexe opgaven is partnerselectie een goed alternatief, want dan worden zachte criteria als commitment en vertrouwen heel erg belangrijk.”
Minder tenders in Schiedam en Rotterdam
Fahid Minhas vertelt over de nieuwe aanpak van de gemeente Schiedam: “Wanneer je als gemeente start met een traditionele competitie krijg je inschrijvingen van sterk wisselende kwaliteit. Maar als je aan de voorkant een aantal partijen selecteert op bepaalde competenties krijg je om te beginnen betere plannen. Zo hebben wij bijvoorbeeld vijf partijen uitgenodigd om aan de slag te gaan met een prominente locatie bij het station. De inzendingen worden beoordeeld op een reeks criteria waar de prijs géén deel van uitmaakt – want ook het programma kan immers veranderen in de loop van de tijd, en dan wil je door kunnen praten over nieuwe ambities. Maar wat we ook hebben afgesproken is dat de partijen die niet doorgaan een vergoeding krijgen van 20.000 euro.”
Matthijs Rommelse schetst de uitdaging waar de gemeente Rotterdam voor staat: “De opgave is om binnenstedelijk te gaan bouwen. Zo’n 18.000 woningen in de komende drie jaar, in totaal 44.000 woningen tot 2030, en dat willen we snel en goed doen. De lijn van ‘alles tenderen’ is inmiddels losgelaten, we willen meer naar één-op-één samenwerking en ook goede initiatieven willen we gaan belonen. De keuze die hieraan ten grondslag ligt is dat Nederland nu vooral zit te springen om goede woningen. Dat is voor ons de hoofdzaak, en dat lukt niet door beleidsambtenaren mooie boekjes te laten samenstellen en die vervolgens aan de markt te presenteren.”
Jan Fokkema vat samen: “Mede uit veiligheidsoverwegingen wordt er door gemeenten nog vaak voor tenders gekozen, maar aan deze tafel blijkt het draagvlak voor andere vormen van partnerselectie groot. Mijn vraag aan de Rijksoverheid is of gemeenten ook nog op een andere manier gestimuleerd gaan worden om die andere methoden te verkennen. Dat zou een deel van de sleutel kunnen zijn om sneller, meer en tegen lagere kosten te produceren.” Hans Tijl wijst erop dat de Rijksoverheid nu al een voorbeeldfunctie neemt. Onder meer via het Rijksvastgoedbedrijf, dat inmiddels steeds meer op zoek gaat naar partners.
Regionale bijeenkomsten
Ten slotte wijst Jan Fokkema erop dat er in het najaar een begin wordt gemaakt met een reeks regionale bijeenkomsten, waarin het gesprek wordt voortgezet. Aan de hand van een aantal concrete casussen zal dan worden besproken wat de beste route is om tot samenwerking te komen.
