Nieuws
31 januari 2012
Het heeft Bouwfonds bepaald geen windeieren gelegd
Afgelopen vrijdag bracht ik door in de rechtbank in Haarlem. Rechter Verpalen sprak daar het vonnis uit in de Klimopzaak.

Afgelopen vrijdag bracht ik door in de rechtbank in Haarlem. Rechter Verpalen sprak daar het vonnis uit in de Klimopzaak. Een vuistdikke ordner, samengevat in 100 bladzijden en die weer samengevat in ruim 9 uur uitgesproken tekst, onderbroken door drie korte pauzes. Moeilijk verstaanbaar en voor de aanwezigen niet altijd geheel duidelijk. Dit bleek ook uit  de tijdens de uitspraak verzonden tweets, vol verkeerde interpretaties. Ik voelde me katterig na afloop.

De Klimopzaak is ontluisterend voor de sector. Het is goed dat de verdachten zijn vervolgd en dat er een uitspraak ligt. Het is knap hoe het OM en de rechter met deze ongelooflijk ingewikkelde materie zijn omgegaan en de eindstreep hebben gehaald. Voor het eerst is de rechter in een zaak van wittenboordencriminaliteit  tot substantiële gevangenisstraffen gekomen. Dat moet de vastgoedsector zich aantrekken, en dat gebeurt gelukkig ook. Zie de omvangrijke inspanningen van  brancheverenigingen en hun leden in de afgelopen jaren. Maar er zal meer moeten gebeuren voordat de vastgoedsector het vertrouwen terugkrijgt van politiek en maatschappij. In dat verband wil ik stilstaan bij twee opvallende opmerkingen van de rechter.
 
Allereerst het Philips Pensioenfonds: de verdachten worden door de rechter vrijgesproken van oplichting van Philips Pensioenfonds. Volgens het OM zorgden de verdachten ervoor dat het pensioenfonds het vastgoed tegen een te lage waarde verkocht aan een stroman, waardoor verdachten de winst konden opstrijken. De rechter laat daar echter niets van heel. Hij constateert dat de pakketgewijze onderhandse verkoop van onroerend goed door Philips Pensioenfonds aan een vaste groep kopers sinds jaar en dag gebruikelijk was. Het was algemeen bekend dat deze pakketten werden verkocht voor een prijs net boven de taxatiewaarde. Jarenlange kritische geluiden over deze praktijk werden genegeerd. Daaruit valt volgens de rechter af te leiden dat commerciële belangen binnen Philips Pensioenfonds kennelijk niet voorop stonden.
 
De rechter zegt hier naar mijn mening in feite dat de bestuurders en toezichthouders van het Pensioenfonds door hun nalatig gedrag de ruimte hebben gecreëerd voor verdachten om met hun criminele gedrag grote hoeveelheden geld naar zich toe te halen. Doordat er aanzienlijke ruimte zat tussen de taxatiewaarde van vastgoed en het bedrag dat beleggers  ervoor over hadden, ontstond de mogelijkheid om die marge weg te sluizen. Omdat het altijd om grote bedragen gaat in het vastgoed en de waarde uiteindelijk nooit met 100% nauwkeurigheid vastgesteld kan worden, is dit risico altijd aanwezig.
 
Toezichthouders moeten dan ook verstand hebben van vastgoed om het mechanisme goed te kunnen doorgronden. En zij moeten daarbij over goede instrumenten beschikken, zoals uniforme en transparante taxatiemodellen. De levensgeschiedenis van het vastgoed moet bekend zijn: voorafgaand aan verwerving én lange tijd na verkoop. Dat betekent meer transparantie  over prijzen, taxatiewaarden, eigenaren, etc. Ook bij ABC-transacties en handel in mandjes vastgoed. Zaken waarover partijen in het Integriteitsoverleg Vastgoedsector (IOV) nu afspraken maken met overheden.
 
De tweede opmerking van rechter Verpalen betreft de criminele activiteiten waarvan het Bouwfonds slachtoffer was. Volgens de rechtbank klopt het beeld niet als zouden verdachte en zijn mededaders Bouwfonds compleet hebben leeggeroofd. Over de relatie tussen Bouwfonds en de verdachte oud-directeur zegt de rechter:
 
“De ambitie van Bouwfonds was om een grote speler te worden in het commercieel vastgoed en die doelstelling heeft BVO onder leiding van verdachte meer dan waar gemaakt. (…) Zonder daarmee een rechtvaardiging uit te spreken omtrent de bijverdienpraktijken van verdachte, acht de rechtbank aannemelijk dat het met verdachte aangegane dienstverband Bouwfonds bepaald geen windeieren heeft gelegd.”
 
Deze opmerking heeft tot veel verontwaardiging geleid. Het lijkt erop dat de rechter  waardering voor de verdachte heeft gekregen – wellicht gevallen is voor zijn charmes - en zijn criminele gedrag ten opzichte van zijn voormalig werkgever een beetje vergoelijkt. De rechter lijkt te zeggen dat het minder erg is wanneer een van je werknemers je besteelt, als je er als bedrijf zelf ook goed aan verdiend hebt. Dat zou naar mijn mening een onacceptabele redenering zijn, of bedoelt de rechter hier toch iets anders? Sommigen veronderstellen dat de vastgoedwereld gewoon te ingewikkeld is voor de rechter en dat hij zich daardoor tot deze onverstandige opmerking heeft laten verleiden.
 
Er is ook nog een andere interpretatie denkbaar. Deze zaak maakt immers nog eens duidelijk dat waar het vastgoed betreft, de potentiële marge tussen de vervaardigingskosten en de waarde van dat vastgoed voor een belegger of eigenaar zo groot is, dat er ruimte is voor manipulatie. Men kan gemakkelijk bezwijken voor de verleiding. De rechtvaardiging van de verdachte "we worden allemaal rijk" (incluis de werkgever) maakt het ook psychologisch gemakkelijker om over de schreef te gaan.
 
Ik denk zelf dat de rechter met zijn opmerking eigenlijk bedoeld heeft te zeggen dat ook in het geval van Bouwfonds het toezicht gefaald heeft en in slaap is gesust door de grote winsten die ondanks het criminele gedrag behaald werden.
 
De rechter heeft de mores in de vastgoedsector niet mee laten wegen in de strafmaat. Maar de rechter heeft door zijn opmerkingen – althans in mijn interpretatie - wel duidelijk laten weten dat het toezicht binnen deze twee grote, professionele vastgoedpartijen ernstig heeft gefaald.
 
Het grote gevaar voor de vastgoedsector is in mijn ogen niet dat bedrijven ‘als geheel’ crimineel gedrag vertonen, maar dat werknemers in de hoogste regionen zich laten verleiden door het grote geld, zonder dat het toezicht dat in de gaten heeft. Daar moet onze aandacht op gericht zijn. Transparantie is daarbij essentieel.
 
Integer gedrag in het vastgoed begint aan de top: bij het toezicht binnen de onderneming. De tone at the top is essentieel voor de cultuur binnen de onderneming, maar goede controlemechanismen zijn minstens zo belangrijk. Inzicht bieden aan en verstand hebben van, zijn daarbij essentieel.
 
Gelukkig is er in de professionele vastgoedwereld in de afgelopen jaren al heel veel verbeterd en zo ook bij het Bouwfonds. Dat blijkt ook het uit besluit dat het NEPROM-bestuur over deze kwestie heeft genomen, en waarin is vastgesteld dat de Rabo Vastgoedgroep een totaal ander bedrijf is dan Bouwfonds Ontwikkeling Commercieel Vastgoed waar de misstanden hebben plaatsgevonden. Er zijn grote veranderingen doorgevoord op het gebied van bemensing, werkmethoden, controlesystemen en het integriteitsbeleid.
 
De Klimopzaak is een zwarte periode voor de vastgoedwereld. Inmiddels is er veel veranderd, maar we zullen nog geruime tijd geconfronteerd worden met zaken uit het verleden. Belangrijk is dat de weg omhoog stevig is ingezet en dat professionele partijen zeer serieus omgaan met deze uitdaging. Ik hoop dat we deze beroerde periode snel achter ons kunnen laten en dat we weer alle aandacht kunnen richten op het vakmanschap en de toegevoegde waarde van de ontwikkelaar.