Gisteren is het lang verwachte rapport van de Commissie Huizenprijzen uitgekomen. Nagenoeg iedereen die iets met de woningmarkt te maken heeft, maar zelf het werk niet doet, is er langs geweest. Wij waren als NEPROM van tevoren sceptisch over de uitkomst, maar we hebben loyaal meegewerkt. De commissie is uitgebreid van informatie voorzien en we hebben ervoor gezorgd dat voor de Vinex-locatie die de commissie bezocht ook de relevante informatie vanuit de markt beschikbaar was.
Maar het resultaat is teleurstellend. De analyse is redelijk goed, bij de conclusies wordt het al minder en de aanbevelingen slaan grotendeels de plank mis, of zijn in het licht van de analyse zelfs onzinnig.
De Commissie kijkt terug op de Vinex-periode, waarin de huizenprijzen zeer fors zijn gestegen. Dat komt doordat in die periode de inkomens zeer sterk stegen, tweede inkomens bij de hypotheekverstrekking werden meegeteld, de rente laag was, er bijzondere hypotheekproducten op de markt kwamen (spaarhypotheek) en er bij de banken geen enkele terughoudendheid was in de hypotheekverstrekking. De zeer snel stijgende vraag werd niet vertaald in een hogere woningproductie. In elk land zou het moeilijk zijn om zo snel aan die bijna explosief groeiende vraag te voldoen, maar in ons kleine, dichtbevolkte landje met een laagbouwtraditie is dat nog veel lastiger. Daar kwam bij dat we net begonnen waren met de Vinex-operatie, waarin veel meer koopwoningen gebouwd moesten worden met nauwelijks enige subsidie, waardoor zowel gemeenten als marktpartijen een enorm verandertraject doormaakten. Alles moest eigenlijk opnieuw worden uitgevonden.
Tegelijkertijd werd een zeer restrictief ruimtelijk beleid ingevoerd, waardoor veruit de meeste nieuwbouw op grootschalige nieuwbouwlocaties vlakbij de grote en middelgrote steden moest plaatsvinden. Het doel was het versterken van stedelijk draagvlak, terugdringen van de automobiliteit en het open houden van de groene ruimte. Daarnaast was er ook nog een enorme kwaliteitsslag nodig om de kopers erheen te lokken. De Vinex-locaties waren bovendien erg kostbaar door hun ligging vlakbij de steden, door hoge saneringskosten van eerder gebruik, en door noodzakelijke kostbare infrastructurele investeringen.
Al met al dus een zeer ambitieuze en kostbare opgave. De marktpartijen geloofden er aanvankelijk niet in, maar het Rijk hield voet bij stuk. En uiteindelijk is het ook gelukt en was er inderdaad sprake van schaarste en schaarstepremies. Hierdoor rezen de grondprijzen de pan uit, werden de boeren miljonair, werd er veel geld afgeroomd door gemeenten (ten behoeve van de hoge publieke investeringen) en verdienden de marktpartijen goed. Door de schaarste liepen de prijzen in de bestaande woningvoorraad zeer sterk op en heeft één generatie op de koopmarkt zeer fors verdiend. Voor een deel is die papieren winst weer verloren gegaan, maar het is over het algemeen niet de generatie met restschulden.
Volgens mij is dat het verhaal. En niet, zoals de ‘kwaliteitskrant’ FD (“de oorsprong van de voorsprong”) vandaag kopt: “Schaarste nieuwbouwhuizen bewust in stand gehouden door bouwpolder” Dat is klinkklare onzin. Ontwikkelaars, bouwers en ook gemeenten hebben er in de hoogtijdagen juist achteraan gejaagd om de productie omhoog te krijgen. Iedere individuele marktpartij en gemeente had juist belang bij een eigen hoge woningproductie.
Van het redelijk goed geschreven verhaal van de commissie valt best wat te leren. Maar de lessen en de aanbevelingen van de Commissie Huizenprijzen deel ik niet. Ik loop er een paar na.
De commissie suggereert als oplossing dat het Rijk opnieuw de regie moet nemen ten aanzien van de feitelijke woningproductie. Terwijl juist het restrictieve rijksbeleid een belangrijk aandeel had in de oorsprong van het probleem. Onbegrijpelijk en onzinnig.
De commissie beveelt aan dat er gestuurd moet worden op hypothecair krediet. Daar waar de commissie doelt op het vermijden van excessen (spaarhypotheek, aflossingsvrije hypotheek) deel ik die conclusie. De commissie zou wél veel harder aan mogen zetten dat we juist nu behoefte hebben aan ruimere kredietmogelijkheden en dat het kabinet en de AFM nu naar de andere kant zijn doorgeschoten. Een bot maximum aan de loan-to-income, waar de commissie voor pleit, lijkt mij onzinnig. Bij een lagere rentestand is het verantwoord om meer te lenen dan bij een hoge rentestand. Die rente is een belangrijke regulator van onze economie. De rente hangt ook samen met inflatie, die op lange termijn sterk samenhangt met de ontwikkeling van de huizenprijzen.
De commissie bepleit verder meer bouwlocaties, zodat er meer en beter gebouwd kan worden naar de reële lokale behoefte. Die aanbeveling deel ik van harte. Dat zal op de lange termijn werkelijk wat doen aan de schaarste en maakt het mogelijk om sneller de productie te laten stijgen. Het tegenovergestelde is op dit moment echter aan de orde; heel veel gemeenten proberen in regionaal overleg te komen tot het schrappen van locaties en het temporiseren van de productie. Dit in een poging om de grondprijzen overeind te houden. Dat had de commissie moeten signaleren en hiertegen had zij moeten waarschuwen. In het verlengde daarvan had de commissie veel krachtigere maatregelen moeten bepleiten die nu de productie stimuleren, zodat we straks niet geconfronteerd worden met nieuwe schaarste.
De commissie stelt dat het voor gemeenten steeds lastiger is geworden om baten van bestemmingswijziging van de grond naar zich toe te trekken. Onzin! De grondexploitatiewet, waarvan de NEPROM een van de grondleggers is, heeft de positie van de gemeenten juist versterkt. Die macht is nu doorgeschoten en zorgt voor vertraging. Bovendien: als het gewenst is dat de gemeente meer dan kosten verhaalt (wat ze in de praktijk al doet) en ook baten afroomt (van de boer), dan moet daar een wettelijk kader voor komen. Dat is er niet. Ook de hoge grondprijzen die gemeenten in rekening brengen, en de onwil om die mee te laten dalen met prijsdaling op de woningmarkt, zorgen juist nu voor grote problemen.
De commissie bepleit opnieuw het zelfrealisatierecht tegen het licht te houden, omdat daardoor de concurrentie zou worden verstoord. Een kansloze exercitie die om de 5 jaar wordt herhaald. Het draagt niet bij aan de oplossing (sneller inspelen op de marktvraag) en staat op gespannen voet met eigendomsrechten. Dit punt is ook in geen enkel ander Europees land aan de orde. Het leidt tot veel bureaucratisch gedoe en levert de consument geen winst op.
De commissie bepleit dat gronden door de gemeente openbaar aanbesteed moeten worden. Juist daar zien we in de praktijk heel veel misgaan. Natuurlijk moet er concurrentie worden georganiseerd, maar dat kan op vele manieren. Europees aanbesteden is de slechtst denkbare.
De commissie bepleit ook meer transparantie in kosten en prijzen van woningen in het belang van gezonde concurrentie. Opnieuw: onzinnig en het leidt tot meer bureaucratie. ‘Track-and-trace’ noemt de commissie dat. Tsja, dan kun je dus zien hoeveel winst Siemens op de deurbel maakt? Waar gaat dat over? Gaan hierdoor de huizenprijzen dalen? Natuurlijk niet. Maar uiteraard: transparantie is een groot goed. Zeker waar het gaat om de grond, zou ik zeggen.
Ook benoemt de commissie nog eens de ‘hobby’ van particulier opdrachtgeverschap. Niks mis mee; mensen die dat willen moeten de ruimte krijgen. Maar structureel lost het helemaal niets op.
De commissie heeft wel gelijk met haar conclusie dat veel regelgeving tot onnodige vertraging leidt en dat er in het regelwoud gekapt moet worden. Maar het pleidooi voor experimenteren met regelvrij bouwen is wel heel erg mager. Dat moet veel krachtiger ingezet worden. Juist deze tijd moet benut worden om daar daadwerkelijk wat aan te doen. Kijk bijvoorbeeld naar de recente publicatie in het kader van de Actieagenda Bouw, over het ‘ontslakken’ van de gebiedsontwikkeling.
Dan beveelt de commissie aan om te verevenen tussen hogedrukgebieden en krimpgebieden. Dus geld afromen in de Randstad ten behoeve van Groningen, Limburg en Zeeland. Kortom, de commissie gaat als eerste alvast de schaarstepremie verdelen, die wellicht bij economisch herstel beschikbaar komt. Oftewel: het Vinex-systeem van lokaal en regionaal niveau nu tot nationaal politiek beleid maken. Het systeem waar we vandaan komen in het kwadraat uitvoeren. In plaats van ervoor te zorgen dat die schaarstepremies niet ontstaan.
Kortom, dit rapport is een gemiste kans! En afgezien van de lezenswaardige geschiedenis kan het zo het ronde archief in, zoals ook het hoofdcommentaar van de Telegraaf concludeerde.
zie ook
Complotdenkers met complete onzinconclusies - gebiedsontwikkeling.nu
