Nieuws
20 mei 2014
Terugblik DVDP-sessie "Ontwikkelcompetities: Houd het simpel met vlag en wimpel"
Hoe zet je nu als gemeente een ontwikkelproject succesvol in de markt? En hoe win je als ontwikkelaar zo’n ontwikkelcompetitie?

Verslag deelsessie 1.E – Ontwikkelingscompetities – “houd het simpel met vlag en wimpel”

Dag van de Projectontwikkeling - donderdag 15 mei 2014

Hoe zet je als gemeente onder de huidige marktomstandigheden een ontwikkelproject succesvol in de markt? En hoe win je als ontwikkelaar zo’n ontwikkelcompetitie? Daar ging deze sessie over.

De ministeries van BZK en IenM, VNG, IPO en NEPROM waren de afzenders van de uiterst succesvolle en veel gebruikte Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. De marktomstandigheden zijn in de afgelopen jaren echter ingrijpend veranderd. Dat vraagt om een vernieuwende aanpak, om andere plannen en om een ander planproces. Er vindt in de praktijk van de gebiedsontwikkeling een omslag plaats naar vraaggestuurde en meer flexibele ontwikkelingen in alle vastgoedsegmenten.

Voor de NEPROM reden om – met Akro Consult en de Leerstoel Gebiedsontwikkeling - op basis van praktische ervaringen een aanvulling op de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling op te stellen, met nieuwe marktinzichten en met veel praktische tips voor overheden en marktpartijen. Vooral gericht op de praktijk van de selectie als zodanig en met slechts beperkte aandacht voor de juridische aspecten, uiteraard zonder die uit het oog te verliezen.

Deze publicatie, getiteld Partnerkeuze bij gebiedsontwikkeling: “Houd het simpel met vlag en wimpel” bevat veel praktisch bruikbare handvatten over hoe in de huidige marktomstandigheden gemeenten (en voor zover aan de orde provincies) en private opdrachtgevers (primair ontwikkelaars, corporaties en beleggers) het beste hun samenwerking kunnen aangaan bij het realiseren van commerciële functies.

De inhoud van de handreiking Partnerkeuze bij gebiedsontwikkeling “Houd het simpel met vlag en wimpel” werd toegelicht. Daarna kwam uitgebreid de casus Braassemerland aan bod. De sessie werd voorgezeten door Jan Fokkema, directeur NEPROM.

De publicatie
Tijden zijn veranderd. De periode van veel geld, massieve uitvragen, lange doorlooptijden en uitgebreide c.q. gedetailleerde programma’s in gebiedsontwikkelingen en daaraan gerelateerde competities is voorbij. Er worden weinig competities meer uitgeschreven. Er gebeurt weinig. Reden om juist nu te kijken naar en de nadruk te leggen op wat nog wel kan. Daarvoor zouden selecties gebruik moeten worden op dit moment.

De recent uitgebrachte publicatie is bedoeld als aanvulling op de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. Laatstgenoemd document geeft vooral een juridisch- en procesmodel. Zij is destijds tot stand gekomen naar aanleiding van 

  • onduidelijkheid in aanbestedingsregels;
  • onnodig zware procedures/hoge transactiekosten en 
  • te veel slechte/mislukte procedures.
De Reiswijzer is vooral instrumenteel van aard en geeft aan wat mag en moet. Conclusie was dat commercieel vastgoed en grondtransacties in beginsel niet aanbestedingsplichtig zijn. De Reiswijzer gaat niet in en geeft geen antwoord op de vraag hoe je de bestaande mogelijkheden het beste in kunt zetten. Daarvoor is (in het verlengde van de Reiswijzer) deze nieuwe publicatie gekomen. De aanleiding is gelegen in de marktsituatie en de nieuwe aanbestedingswet.

De huidige situatie wordt gekenmerkt door: 1) beperkte financiering en risico-acceptatie; 2) vraagsturing; 3) minder dominantie ontwikkelaars en gemeenten; 3) fasering en flexibiliteit; 4) geen uitgewerkte plannen en 5) geen massieve ontwikkelingscompetities.

Dit heeft als gevolg voor de samenwerking dat a) zij meer open is; b) zij meer op risicobeperking gebaseerd is; c) partijen terug moeten in hun traditionele rollen; d) er meer vrijheid is bij partnerkeuze en e) zij meer uit gaat van procesafspraken in plaats van zekerheden vooraf.

Het belang van ontwikkelingscompetities in de huidige markt zit in het bij elkaar brengen van overheid en markt, meer vrijheid door minder EU-aanbestedingsplichtige projecten, een open uitvraag en lagere transactiekosten en dat men van uitgewerkte plannen terug gaat naar visie en ‘past performance’.

De nieuwe publicatie gaat in op motivatie- en proportionaliteit, markconsultaties, de mogelijkheid om één-op-één/onderhands onder de drempel aan te besteden, de mogelijkheden om marktpartijen bij de uitvraag te betrekken, het feit dat ruimte in de uitvraag ook ruimte geeft in de uitwerking, vrijblijvendheid in de contracten beperkt kan worden.

Vanuit de zaal wordt bevestigd dat men projecten te snel en veiligheidshalve in de aanbestedings-sfeer trekt.

De NEPROM nodigt uitdrukkelijk uit tot reacties op het document.

De casus Braassemerland
Het project bevindt zich een gebied dat verloedert omdat veel eigenaren (van glas- en tuinbouwbedrijven) geen opvolger kunnen vinden. Soms vindt er al geen bedrijfsvoering meer plaats. Het idee is om het gebied aan te pakken is ooit vanuit de Provincie gekomen. De Wet Voorkeursrecht Gemeenten is destijds ingezet om actief grondbeleid te kunnen voeren. Dat beleid heeft aan belang ingeboet. Als het instrument nu ingezet zou worden, zou dat hooguit zijn om regie te voeren.

Het project heeft destijds een ‘traditionele’ start gemaakt. Onder het motto ‘meer markt, minder overheid’ is men zich gaan herbezinnen toen men zag dat marktomstandigheden en mogelijkheden verslechterden. Het gaat bovendien om een heel groot gebied met veel eigenaren.

(Dis)continuïteit in de politiek is bij een lang tijdsverloop bovendien altijd een aspect om rekening mee te houden. Het moest ‘uit de politiek’ en zakelijker. Men is een marktconsultatie gestart. O.a. het advies/idee om een GEM op te richten en daarin samen te werken is daaruit gekomen en opgevolgd.

Vervolgens is een concurrentie gerichte dialoog gestart. Een bouwplicht maakt onderdeel uit van de gemaakte afspraken, dus er moest aanbesteed worden (volgens de stand van de juridische wetenschap destijds). Het idee was sterk op Euro’s en risico’s te sturen en commitment te vragen.

De concurrentie gerichte dialoog bleek een goed middel om ruimte te creëren voor communicatie en om te toetsen of de ambities reëel zijn/waren. Om het beste eruit te halen, vergt dit wel veel vertrouwen van de mensen onderling. De onderhandelingen zijn voor de gunning afgerond. Degene die het werk gaat doen, staat zo ook meer aan de basis van de plannen.

Verantwoording
Dit is een verslag van de deelsessie ‘Ontwikkelingscompetities - “Houd het simpel met vlag en wimpel” tijdens de Dag van de Projectontwikkeling op donderdag 15 mei 2014 in Den Bosch. Verslaglegging: Nicolette Zandvliet, NEPROM.

Sprekers

  • Roger Kersten, Akro Consult
  • Mona Rademaker, Mona Rademaker Vastgoed
  • Wouter van de Wildenberg, Fakton
  • Hans Démoed, gemeente Kaag en Braassem
  • Peter van Neijenhof, gemeente Kaag en Braassem

Meer lezen