Nieuws
26 augustus 2015
In vijf stappen richting de nieuwe Omgevingswet
Met de Omgevingswet is een majeure wetgevingsoperatie in werking gezet. Nicolette Zandvliet, juridisch medewerker van de NEPROM, geeft projectontwikkelaars een aantal praktische handvatten.
Met de Omgevingswet is een majeure wetgevingsoperatie in werking gezet. Zij beoogt een wezenlijke stelsel- en cultuurwijziging. In dit artikel van de hand van Nicolette Zandvliet, juridisch medewerker van de Neprom, wordt de stand van zaken weergegeven en geeft zij projectontwikkelaars een aantal handvatten voor het gebruik.

Wat is de Omgevingswet nu precies? Wikipedia geeft de volgende toelichting: “Aanhangig zijn Regels over het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving (Omgevingswet), een wetsvoorstel van de Minister van Infrastructuur en Milieu. Het wetsvoorstel beoogt een verregaande vereenvoudiging van het huidige stelsel van wetgeving voor de ontwikkeling en het beheer van de leefomgeving (omgevingsrecht), door tientallen wetten en honderden regels te bundelen in één nieuwe wet. Het wetsvoorstel betekent een aanzienlijke inhoudelijke reductie van regels op het terrein van water, lucht, bodem, natuur, infrastructuur, gebouwen en cultureel erfgoed.”

Kenmerkend is dat de wet uitgaat van een integrale benadering. Het woord ‘ruimtelijke ordening’ hoef je straks niet meer te gebruiken. De leefomgeving staat centraal. Uitgangspunt is dat die afweging zoveel mogelijk op decentraal niveau gemaakt dient te worden. Voor bepaalde activiteiten worden verplicht algemene rijksregels opgesteld.

Waarom een nieuwe Omgevingswet?
Het omgevingsrecht wordt in het algemeen als te complex en versnipperd beschouwd. Een tweede knelpunt is ‘onbalans tussen zekerheid en dynamiek’. Daarnaast wil de Minister meer oog voor ‘de bestuurscultuur en de kwaliteit van uitvoering’. Met de wet zouden de volgende vier verbeterdoelen bereikt moeten worden:

  1. Het vergroten van de inzichtelijkheid, de voorspelbaarheid en het gebruiksgemak van het omgevingsrecht;
  2. Het bewerkstelligen van een samenhang en de benadering van de fysieke leefomgeving en het beleid, besluitvorming en regelgeving;
  3. Het vergroten van de bestuurlijke afwegingsruimte door een actieve en flexibele aanpak mogelijk te maken voor het bereiken van doelen voor de fysieke leefomgeving;
  4. Het versnellen en verbeteren van besluitvorming over projecten in de fysieke leefomgeving.
Waar staan we nu?
De Omgevingswet is voor het zomerreces van 2015 aangenomen door de Tweede Kamer. Bij de afronding van dit artikel ligt het bij de Eerste Kamer.

Waar moet je als projectontwikkelaar op letten?
De Omgevingswet is een kans voor projectontwikkelaars om betrokkenheid bij hun omgeving en trots op hun vakmanschap als projectontwikkelaar te laten zien. De volgende praktische tips kunnen wellicht helpen om hier verder invulling aan te geven.

1. Ga dicht bij het vuur zitten: Nog meer dan je nu al gewend bent, wordt onder de nieuwe Omgevingswet van een projectontwikkelaar verwacht dat hij goed op de hoogte is van wat er lokaal speelt er daarop inhaakt. Meer zaken gaan tot de (soms autonome) bevoegdheid van gemeenten behoren. Zoek creatief en zo vroeg mogelijk aansluiting bij de Omgevingsvisie en het gemeentelijk Omgevingsplan. Daarin liggen mogelijkheden en aanwijzingen ten aanzien van maatschappelijke opgaven besloten.

2. Informeer en communiceer: Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning, moeten straks gegevens verstrekt worden over ‘participatie en overleg met derden’. Dit sluit aan bij de gedachte van participatie die ten grondslag ligt aan de Omgevingswet. De manier waarop en mate waarin geparticipeerd moet worden, lijkt voor alsnog af te hangen van de aard en omvang van het project. Een nadere duiding volgt (mogelijk) nog.

3. Waarde is (ook) toegevoegde waarde: Ook onder de Omgevingswet blijft projectontwikkeling een (interessante) puzzel. Een verzwaring ligt bijvoorbeeld bij het omgaan met de zogenoemde gebruiksruimte in de (verbrede) programmatische aanpak en (mogelijke) invoering van verscherpte duurzaamheidseisen door gemeenten. De hieraan verbonden extra kosten komen ten laste van de consument en gaan mogelijk ten koste van kwaliteit (elders; van de openbare ruimte bijvoorbeeld). Een gebiedsgerichte aanpak kan maatschappelijk gewenste oplossingen soms juist dan wel mogelijk maken. In dat geval is er sprake van toegevoegde waarde.

4. Kwaliteit heeft prioriteit: Regels over grondexploitatie worden vereenvoudigd in de Omgevingswet. Het kostenverhaal kan doorgeschoven worden naar het moment van de vergunningverlening. Ook wordt geformaliseerd dat een tekort een weigeringsgrond voor een vergunning op kan leveren. Het is nog onduidelijk wat uitvoerings- en nadere regelgeving ons verder gaan brengen.
Kostenverhaal zou volgens de NEPROM geen wissel mogen trekken op de kwaliteit van de leefomgeving. Kosten kunnen daarom niet onbeperkt ten laste van een project worden gebracht.

5. Verantwoordelijkheid is (ook) vrijheid: Niet alles wordt per definitie overzichtelijker. Zo wordt de beoordeling van een vergunningaanvraag deels aan marktpartijen overgelaten. Dit betreft (de toets aan) het bouwbesluit en het bouwtoezicht. Dit brengt extra schakels, afspraken en kosten met zich mee. Of de leges navenant dalen, is nog maar de (voor alsnog onbeantwoorde) vraag. Het positieve is dat je er qua tijdsplanning en kwaliteitsborging je voordeel mee kunt doen.

Nicolette Zandvliet is juridisch medewerker bij de NEPROM. Dit artikel verscheen eerder op www.vastgoedjournaal.nl