Nieuws
17 augustus 2016
De Omgevingswet. Voor Projectontwikkelaars
Het is een drukke Omgevingszomer. De nieuwe ladder voor duurzame verstedelijking, de aanvullingswet grondeigendom, de AMvB's onder de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging liggen ter consultatie.

Het is een drukke Omgevingszomer. De nieuwe ladder voor duurzame verstedelijking, de aanvullingswet grondeigendom, de algemene maatregelen van bestuur onder de Omgevingswet en de algemene maatregel van bestuur onder de wet kwaliteitsborging voor het bouwen liggen ter consultatie. In dit artikel geeft juridisch beleidsmedewerker Nicolette Zandvliet alvast een overzicht van de belangrijkste veranderingen die de nieuwe Omgevingswet met zich meebrengt voor projectontwikkelaars.  

  • De Aanvullingswet grondeigendom gaat over onteigening, het voorkeursrecht, stedelijke kavelruil en kostenverhaal.
  • Het Omgevingsbesluit gaat over procedures, bevoegdheidsverdelingen, kostenverhaal, participatie en de Milieueffectrapportage.
  • Het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving zijn (kort gezegd) het huidige activiteitenbesluit en het bouwbesluit; na een make-over.
  • Het Besluit kwaliteit leefomgeving  geeft aan hoe overheidsorganen hun taken en bevoegdheden met betrekking tot de fysieke leefomgeving uit moeten voeren.

Een nieuw juridisch tijdperk wordt ingeluid. 25 wetten gaan op in één Omgevingswet en van 60 AMvB’s blijven er 4 over. Deze inzichtelijke set regels moet voor snellere en betere besluitvorming zorgen. Een samenhangende benadering van deze regels, beleid en besluitvorming is het doel. Bestuurlijke afwegingsruimte staat daarbij centraal. Dat is mooi, een hele klus en zeer vooruitstrevend van het Ministerie.

En wat is er relevant voor projectontwikkelaars? Dit is een goed moment om zicht te krijgen op de belangrijkste features. Hierbij de vijf belangrijkste herkenningspunten.

1. Gemeenten zijn aan zet
Gemeenten blijven primair verantwoordelijk voor de zorg van de fysieke leefomgeving, een enkele uitzondering daargelaten. Nieuw is dat een aantal zaken aan gemeenten overgelaten wordt. Zo mogen gemeenten in het zogenoemde omgevingsplan (eigen en alleen hogere) maatwerkregels stellen ten aanzien van duurzaamheid en materiaalgebruik. Dat is geregeld in artikel 4.156 van het Ontwerpbesluit bouwwerken leefomgeving. Dit is een belangrijk aandachtspunt voor de NEPROM.

Verder wil de Minister het in beginsel aan de gemeenten overlaten om te bepalen of een vergunningplicht nodig is met het oog op een preventieve toets aan de regels van het omgevingsplan. Dit betekent dat ‘de verplichte toets aan het bestemmingsplan mogelijk (deels) wordt los gelaten op rijksniveau’. Dit wordt (nog) geregeld in de zogenoemde Invoeringswet. Dan kunnen de exacte implicaties beoordeeld worden.

2. Kijk in het omgevingsplan
Het instrument ‘omgevingsplan’ wordt uiterst belangrijk. Alle onderwerpen die van belang zijn voor de fysieke leefomgeving worden daar bij elkaar gebracht. Het heeft dus een veel bredere reikwijdte dan het huidige bestemmingsplan, dat vooral planologisch van aard is. Onderwerpen die nu vaak in verordeningen zijn geregeld, gaan er ook in op.

In het omgevingsplan zijn straks bijvoorbeeld ook specifieke waarden met betrekking tot geluid of bodem terug te vinden. En ook een eventuele aansluitplicht op het energienet, warmtenet en riolering wordt daar geregeld.
Voor de beoordeling van een initiatief is het dus belangrijk in de verkenningsfase het omgevingsplan te raadplegen. Dat zou niet moeilijk moeten zijn. Dat gebeurt nu ook, met het bestemmingsplan. Er is straks alleen veel meer relevante informatie in te vinden. De bedoeling is dat het plan gedigitaliseerd en actueel gehouden wordt.

3. Marktpartijen zijn aan zet
Het omgevingsplan schept de kaders waarbinnen marktpartijen met innovatieve projecten en oplossingen kunnen komen. Een optimaal omgevingsplan biedt ook de mogelijkheid voor flexibiliteit en maatwerk.

De aanvrager van een omgevingsvergunning moet straks aangeven hoe hij de omgeving (bewoners, stakeholders) bij de plannen betrokken heeft. Het hangt van de aard en de omvang van het project af hoe dat moet. Dat is – conform de wens van de NEPROM - niet specifiek voorgeschreven.

Een aantal zaken wordt aan de markt overgelaten. Zo worden private partijen verantwoordelijk voor de toets aan het besluit bouwwerken leefomgeving en het toezicht tijdens de bouw. Gemeenten blijven een (beperkte) rol houden, bijvoorbeeld in het kader van de handhaving.

In het Besluit bouwwerken leefomgeving worden bruikbaarheidsvoorschriften geschrapt (met uitzondering van enkele toegankelijkheidsvoorschriften). Gemeenten mogen over dit onderwerp geen eigen voorschriften stellen in het omgevingsplan.

4. Hoe concreter, hoe beter
De omgevingswet is gebaseerd op de concepten ‘uitnodigingsplanologie’ en ‘organische gebiedsontwikkeling’. Dat heeft te maken met de periode waarin de wet ontstaan is. Die werd gekenmerkt door een slechte markt. De wet maakt het maakt het mogelijk projecten te faseren. Bepaalde onderwerpen hoeven daarom pas in een later stadium aan bod te komen. Denk aan de ladder voor duurzame verstedelijking (ter gelegenheid van de uitwerking van het plan) of (indirecte) planschade (als duidelijk is welke mogelijkheden in het plan echt gerealiseerd gaan worden). Sommige onderzoeksverplichtingen kunnen zo naar een later stadium doorgeschoven worden. En in het geval van bodem, kan een gemeente bepalen waar geen onderzoek nodig is.

Op zich een goede insteek, om een brug pas te nemen als je er voor staat. Als het om bijvoorbeeld de eindafrekening bij kostenverhaal gaat, is het echter belemmerend voor de bedrijfsvoering als zaken al te ver vooruit geschoven worden.  

5. Het draait om de leefomgeving
Om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, om precies te zijn. Schrap de woorden ‘ruimtelijke ordening’ uit je vocabulaire. Om verwarring te voorkomen. En anders wennen we er nooit aan. 

Met de nieuwe definitie(s) komt de integrale benadering tot uiting die de Omgevingswet voorstaat. Het gaat niet meer om de sectorale aspecten. Het totaalplaatje telt. Dit vergt qua cultuur en denkkaders een omslag. Kan jij hem maken?

Benieuwd naar NEPROM reacties op de ontwerpbesluiten en concepten? Houd onze website in de gaten voor ons standpunt over bovenstaande zaken.