Nieuws
10 april 2017
Kwaliteitsborging in de keten: de klant is bindmiddel
Er zal nauwkeuriger gewerkt gaan worden onder de Wet kwaliteitsborging. Vooral de klant profiteert daarvan. Dit verwachten deelnemers aan sessie die de NEPROM over dit onderwerp organiseerde.
Er zal nauwkeuriger gewerkt gaan worden door de invoering van de Wet kwaliteitsborging. Vooral de klant profiteert daarvan. Dit is de verwachting van deelnemers aan sessie die de NEPROM over dit onderwerp organiseerde op 6 april jl.

Het was een prima dag om over kwaliteitsborging te praten. De Eerste Kamer had net besloten de behandeling van het wetsvoorstel voort te zetten. Er wordt nog steeds over een datum voor inwerkingtreding van 1 januari 2018 gesproken. Of dat realistisch is moet nog blijken. Het hangt af van diverse factoren. De NEPROM heeft zich de afgelopen jaren vooral ingezet om te voorkomen dat het wetsvoorstel leidt tot een enorme papierwinkel, hogere kosten (leges) en een onbalans qua verantwoordelijkheden.

Tijdens het voorstelrondje bleek dat we veel ervaring en kennis bij elkaar verzameld hadden. Velen hebben directe of indirecte betrokkenheid bij pilots met het nieuwe stelsel. Toch bleek ook dat men nog volop zoekende is. Wat is mijn rol, mijn taak, mijn verantwoordelijkheid? Hoe zie ik die? En hoe pak ik die richting andere stakeholders op? Welke mogelijkheden zijn er om daar invulling aan te geven? Zijn anderen wel (tijdig en goed) voorbereid? Wordt het allemaal wel echt zo anders? Of doen we het eigenlijk allemaal al zo; dat wil zeggen: goed volgens het nieuwe stelsel?

Gedrag- en cultuur
En misschien wel de meest belangrijke vraag: hoe verandert het gedrag en de cultuur in de vastgoedketen en bij gemeenten? Waar opdrachtgever en opdrachtnemer gewend zijn aan ‘herstel van eventuele/vermeende gebreken’ achteraf, zitten er elementen in de wet die dwingen tot nadenken vooraf. We denken dan bijvoorbeeld aan de uitvraag, de risicobeoordeling, de keuze voor een kwaliteitsborger/instrument(aanbieder), de vraag wie vergunninghouder/aanvrager is/blijft (je wordt zoals het er nu naar uitziet niet beperkt in het overzetten, maar je neemt mogelijk meer verantwoordelijkheden over dan momenteel!) en het aanleveren van het overdrachtsdossier. Ter gelegenheid daarvan moet de kwaliteit ook getoetst zijn. En aangetoond kunnen worden.
                                                   
Nieuwe aansprakelijkheidsregeling
De nieuwe aansprakelijkheidsregeling werd door sommige deelnemers als cruciaal ervaren in dat verband. Hierop volgden gelukkig geruststellende woorden van anderen. Er moet nog steeds sprake zijn van toerekenbaarheid. Je systeem en onderlinge afspraken moeten wel ingericht zijn op een volledige en juiste vastlegging, zodat je kunt laten zien dat je levert (en krijgt) wat je belooft. En er moet vooral goed gemonitord worden.

Rol van gemeenten
Gemeenten zijn nu gewend aan een situatie waarbij ze bewoners vooraf, ter gelegenheid van de vergunningaanvraag, kunnen beschermen. Dat wordt straks achteraf, bij de ingebruikname. Dat vergt een andere visie en aanpak. In pilots ziet men een diversiteit aan benaderingen door gemeenten. Instrumenten gaan uit van steekproeven en een projectmatige, risicogestuurde benadering. Je wilt dat de eerste woning in gebruik genomen kan worden voordat het hele project klaar is. Het stelsel wordt anders te duur. Het is vaak van de houding van de gemeente en de uitvoering van het project afhankelijk of daar een pragmatische oplossing voor te vinden is. Kan er bijvoorbeeld op basis van de grootte van de woning en/of meer- en minderwerk een standaard aangebracht worden? Zodat je door kunt gaan met (de rest van) het project en de gemeente voldoende comfort heeft over de kwaliteit. 

Overdrachtsdossier (gemeente)
Hoe ziet het dossier voor de gemeente eruit? Er zijn nog geen duidelijke richtlijnen. Op hoofdlijnen en met de kennis/ervaring van nu: dezelfde stukken die je nu bij een vergunningaanvraag inlevert, maar dan as-built. Dossiers die nu (zeg: twee weken voor de oplevering van de eerste woning) in het kader van de pilots ingeleverd worden, gaan uit van een projectmatige/conceptuele beoordeling. Er kan daarmee veel duidelijk worden over constructieve elementen en brandveiligheid. Over de bouwfysica echter nog niet. Dat laatste is met name in verband met installaties van belang. Het gaat om officiële berekeningen ten aanzien van de constructie en EPC. En metingen, bijvoorbeeld relevant voor luchtdichtheid en ventilatie (blowerdoortest).

Men ziet een risico in de bevoegdheid van de gemeente om binnen 10 dagen na de melding/overhandiging van het dossier te beslissen dat het pand niet in gebruik genomen mag worden. Zo'n besluit heeft verstrekkende gevolgen.

Verhouding professioneel opdrachtgever-aannemer
Men verwacht dat de relatie tussen professioneel opdrachtgever/aannemer meer dan nu gekenmerkt gaat worden door prestatie-eisen en technische omschrijvingen. De wet is namelijk meer gericht op controle en de nakoming/aantoonbaarheid as-built. Dat zorgt voor meer nauwkeurigheid en dat ervaart men als een voordeel, waar vooral ook de klant van profiteert.

De visie op het gebruik van gesplitste koop- en aannemingsovereenkomsten wijzigt bij de meeste bedrijven niet. Sommige blijven er mee werken. Voor een ander werkt het gewoon niet.

Het vervolg
Een aantal onderwerpen zijn gepinpoint voor het vervolg. Daar zal de komende periode op ingezet worden door de NEPROM.