Minister Ollongren stelt 38 miljoen euro beschikbaar voor het oprichten van een revolverend fonds om woningbouw te stimuleren in transformatiegebieden. Zij wil dat het fonds nog dit jaar operationeel is, zo kondigde zij aan tijdens de Provada. Het programma Stedelijke Transformatie formuleerde een advies over de mogelijkheden en de vormgeving van dit fonds. Een afvaardiging van het programma, onder aanvoering van stuurgroepvoorzitter Jop Fackeldey, presenteerde dit advies vandaag aan het Ministerie.
De potentie bij binnenstedelijke gebiedstransformaties is groot. De opgave is echter ook complex. Ondanks dat sprake is van een sluitende business case, komen investeringen voor de ontwikkeling toch niet altijd van de grond. Reden hiervoor is dat voor reguliere partijen de verhouding tussen financieel rendement (relatief laag of onzeker) en risico (relatief hoog) ertoe leidt dat reguliere partijen de investering niet aangaan. Een revolverend fonds dat vanuit maatschappelijke optiek financiering kan verschaffen tegen een lagere rentevoet kan dan helpen als vliegwiel bij een ontwikkeling.
Op projectniveau 100% revolverend
Volgens het advies van het programma Stedelijke Transformatie moet het fonds zich richten op de intensivering en versnelling van stedelijke transformatie ten behoeve van woningbouw. Fackeldey: “Dit is een helder maatschappelijk doel. Voorkomen moet worden dat projecten aan te veel vooraf geformuleerde eisen moeten voldoen, waardoor in de praktijk te weinig projecten aanspraak kunnen maken op dit fonds.” De doelstelling is dat het fonds op projectniveau 100% revolveert. Doordat gaat om projecten met een verhoogd risico, bestaat echter de mogelijkheid dat de middelen niet (volledig) terugkomen. Om het fonds te laten slagen moet dat risico wel worden ingecalculeerd. Het gevolg is dat het fonds als geheel niet 100% revolverend zal zijn.
Geen oplossing voor onrendabele top
Voor één belangrijk knelpunt biedt het fonds echter geen oplossing. Er zijn diverse gebiedstransformaties die kampen met een onrendabele top. Dat zijn projecten met duidelijk financieel tekort doordat de kosten hoger liggen dan de te realiseren opbrengsten. Het uitgangspunt van een revolverend fonds is dat al het geld na verloop van tijd weer terug moet komen in het fonds, het is géén subsidie. Projecten met een onrendabele top zijn met het fonds dus niet geholpen. Daarvoor is een andere oplossing nodig. Jan Fokkema, directeur van de NEPROM zegt daarover: “Hoewel de deelnemers aan de sessies absoluut de meerwaarde zien van een revolverend fonds, bleek elke sessie weer dat zij de onrendabele top als een groter probleem ervaren. De komende periode willen we in het programma Stedelijke Transformatie proberen meer inzicht te krijgen in de oorzaken van het ontstaan van een onrendabele top en mogelijkheden om dit op te lossen. Ik reken erop dat we daarover op een later moment een advies zullen uitbrengen.”
Breed draagvlak
Het advies is tot stand gekomen op initiatief van het programma Stedelijke Transformatie. Het programma wordt gefinancierd door het Ministerie van BZK, G32, G4, NEPROM, Bouwend Nederland, IPO, VNG, IVBN. De uitvoering hiervan ligt bij Platform31 en de TU Delft zorgt voor de verankering in onderwijs en opleidingen. In een aantal sessies onder begeleiding van Fakton zijn de mogelijkheden en de vormgeving van dit fonds uitgewerkt en de contouren van het fonds zijn bediscussieerd in een workshop op de Dag van de Projectontwikkeling. Deelnemers aan deze sessies waren afkomstig van gemeenten, provincies, projectontwikkelaars, investeerders, banken en kennisinstellingen. Het advies kan daarmee rekenen op een breed draagvlak.
Lees hier het advies
