13 maart 2013 (gewijzigde versie)
Belangrijke onderdelen van het woningmarktbeleid van het kabinet zijn het inkomensafhankelijke huurbeleid en de verhuurderheffing. Door bij scheefwoners in de gereguleerde sector de huren in een aantal jaren fors te verhogen zou een belangrijk deel van de heffing opgebracht kunnen worden. In het recente Woonakkoord tussen de coalitiepartners, D66, CU en SGP is echter afgesproken dat over twee jaar de inkomens-afhankelijke huurverhoging alweer zal worden verlaten. Wat daarvoor in de plaats komt is nog onduidelijk.
Mocht dat de huursommethode worden, dan komt daarmee de bestrijding van het scheefwonen te vervallen, terwijl dit toch een van de pijlers onder het woningmarktbeleid van het kabinet is. Bovendien komt daarmee een deel van de verhuurderheffing op losse schroeven komen te staan.
Huurbelasting als alternatief
De afgelopen maanden is meerdere malen in de Eerste Kamer de vraag gesteld of huurbelasting een goed alternatief zou zijn voor het inkomensafhankelijke huurbeleid en daarmee in plaats van (een deel van) de heffing zou kunnen komen. Tot nu toe heeft de minister stelselmatig dat idee verworpen, vanwege administratieve complexiteit, hoge uitvoeringskosten en fraudegevoeligheid. Ik kan me daar iets bij voorstellen, want het is inderdaad ongelooflijk ingewikkeld om de systematiek van de complexe, inkomensafhankelijke huurverhogingen een-op-een om te zetten naar een huurbelasting. Maar de vraag is of dat noodzakelijk is. De minister zou ook voor een forfaitaire vorm van huurbelasting kunnen kiezen, waardoor de complexiteit aanzienlijk gereduceerd wordt, zonder dat de redelijkheid geweld wordt aangedaan. Dat idee werk ik hier verder uit.
Inkomensafhankelijke huurbelasting
De door het Kabinet voorgenomen inkomensafhankelijke huurverhoging is afhankelijk van de hoogte van de huur, van de kwaliteit van de woning en van de hoogte van het inkomen. Hogere inkomens, boven de € 43.000, in gereguleerde woningen die onder de marktprijs worden verhuurd, worden geconfronteerd met de hoogste jaarlijkse huurverhogingen van 4% plus inflatie. Op die manier dienen zij versneld naar de marktprijs toe te groeien. Inkomens tussen € 34.000 en € 43.000 groeien in die systematiek in een lager tempo naar de marktprijs, van 2% plus inflatie. De laagste inkomens krijgen een huurverhoging van 1,5% plus inflatie.
Dit betekent dus dat met drie verschillende snelheden de huren worden verhoogd tot uiteindelijk precies de marktprijs (voor zover die objectief te bepalen is). In deze methodiek groeien lagere huren minder snel dan hogere huren. Het kan daardoor jaren duren voordat daadwerkelijk de marktconforme huurprijs wordt bereikt.
Een belangrijke vereenvoudiging kan bereikt worden door een huurbelasting in te stellen die uitsluitend afhankelijk is van het inkomen, dus onafhankelijk van de hoogte van de huur en de kwaliteit van de woning. De huurbelasting geldt voor een jaarinkomen vanaf € 34.000. Naast de huurbelasting worden de huren nog wel verhoogd, maar niet meer afhankelijk van het inkomen.
Bij het heffen van een inkomensafhankelijke huurbelasting wordt het idee losgelaten van een op termijn volledig marktconforme huurprijs voor deze groep van scheefwoners. Maar de huurbelasting zorgt er wel voor dat voor hogere inkomens de woonlasten veel dichter bij de werkelijke kosten komen te liggen dan nu het geval is. De huurbelasting is daarmee een beetje vergelijkbaar met het belasten van de auto van de zaak. Ook daar is de belasting, boven een bepaalde drempel, onafhankelijk van de hoeveelheid kilometers die je er privé mee rijdt, dus niet precies gelijk aan het voordeel dat je ervan hebt.
De hoogte van de huurbelasting
Het is redelijk om de huurbelasting als een percentage van het inkomen boven de drempel van € 34.000 te heffen. Daarbij kunnen twee verschillende tarieven gehanteerd worden. Een lager percentage voor de groep tussen € 34.000 en € 43.000. En een hoger percentage boven de € 43.000.
Het is redelijk om de huurbelasting in een aantal jaren geleidelijk in te voeren en scheefwoners daar niet in een keer mee te overvallen. Is in een bepaald jaar het inkomen van een huishouden net boven de grens van € 34.000 gekomen, dan is de huurbelasting heel laag. Maar stijgt het inkomen verder en blijf het huishouden in de gereguleerde woning wonen, dan loopt de huurbelasting geleidelijk op. Daalt het inkomen van de huurder, dan neemt automatisch de huurbelasting af. Naast de huurbelasting die door het rijk wordt geheven, zal de verhuurder de reguliere huurverhoging in rekening brengen. Die bedraagt de inflatie plus 1,5% volgens het woonakkoord.
Een mogelijke uitwerking
In het hiernavolgende een voorbeeld van hoe de forfaitaire huurbelasting er uit zou kunnen zien. We stellen de huurbelasting over het inkomensdeel boven de € 34.000 en onder de € 43.000 op 10%; over het inkomensdeel boven € 43.000 stellen we de huurbelasting op 15%.
Een huishouden met een inkomen van € 40.000 betaalt na 5 jaar maximaal € 600 huurbelasting per jaar, oftewel € 50 per maand. Dat is naast de huur plus reguliere huurverhogingen.
In het geval van een huishoudinkomen van € 50.000 bedraagt de huurbelasting na 5 jaar € 163 per maand. De huurbelasting kan worden gemaximeerd op bijvoorbeeld € 300 per maand bij een inkomen van € 61.000 per jaar.
Vergelijking huurbelasting versus inkomensafhankelijk huurbeleid
De huurbelasting is onafhankelijk van de huur van de woning en van de kwaliteit. Dat is feitelijk rechtvaardiger dan een inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat blijkt uit het hiernavolgende.
Iemand met een inkomen van € 50.000 in een woning met een aanvangshuur van € 400 per maand (en een hoge kwaliteit die een veel hogere huur zou rechtvaardigen), krijgt volgens het systeem van inkomensafhankelijke huurverhogingen een jaarlijkse huurverhoging van 2,5% inflatie plus 4%. Na 5 jaar met voortgezet huurbeleid bedraagt de huur dan € 602. De huurder met hetzelfde inkomen in een woning van € 650 zit na 5 jaar op een huur van € 977.
In het geval van de huurbelasting (plus reguliere huurverhoging) bedragen bij een inkomen van € 50.000 de woonlasten (huur plus huurbelasting) van de huurder in een woning met aanvangshuur van € 400 per maand na 5 jaar € 650 per maand.
De huurder met hetzelfde inkomen in een woning met een aanvangshuur van € 650 zit na 5 jaar op woonlasten (huur plus huurbelasting) van € 953.
In de bijlage is een tabel opgenomen met daarin de vergelijking tussen beide systemen bij verschillende inkomens en verschillende huren.
Kort samengevat komt het hier op neer: bij lagere inkomens stijgen bij de huurbelastingsystematiek in de loop der jaren de woonlasten minder sterk dan in het geval van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Bij hogere inkomens juist sterker. In een woning met een hogere huur stijgen in het geval van huurbelasting in de loop der jaren de woonlasten minder snel dan bij een lage huur. Het systeem van forfaitaire huurbelasting is dus eerlijker. Bij een dalend inkomen daalt bovendien automatisch de huurbelasting.
Uitvoerbaarheid
Noodzakelijk voor deze systematiek is dat verhuurders verplicht worden om aan de belastingdienst door te geven welke huishoudens bij hen een gereguleerde woning huren. Dat kan over het algemeen redelijk gemakkelijk, want verhuurders beschikken over het algemeen over het sofinummer van hun huurders.
De belastingdienst koppelt die informatie aan de inkomensgegevens. Daar beschikt men al over. Vervolgens kan men de huurders van gereguleerde woningen met een inkomen boven de € 34.000 automatisch een aanslag voor de huurbelasting sturen. Overwogen kan worden om voor huurders bij particuliere verhuurders geen huur-belasting in rekening te brengen, en voor hen ook het recht op woontoeslag af te bouwen.
Op basis van de boven genoemde aannamen is de jaarlijkse opbrengst aan huurbelasting € 800 miljoen tot € 1 miljard. Dat betekent dat de huurbelasting inderdaad een substantieel deel van de verhuurderheffing kan vervangen.
Jan Fokkema, 13 maart 2013
(In deze gewijzigde versie zijn de percentages voor de jaarlijkse huurverhoging bij de inkomensafhankelijke huren aangepast.)
