Nieuws
27 augustus 2015
Woningmarkt oververhit?
In de zomermaanden verscheen het ene goednieuws-bericht over de woningmarkt na het andere. Om van oververhitting te spreken, lijkt wat overdreven.

In de afgelopen zomerperiode verscheen het ene goednieuws-bericht over de woningmarkt na het andere. Zo kopte Dynamis met: “Woningmarkt blijft aantrekken ondanks beperkende maatregelen”, Rabo met “Groei Nederlandse Woningmarkt houdt aan” en het CBS “Bouw boekt grootste omzetstijging in tien jaar” en “Herstel woningmarkt forse impuls voor bouwsector”. Volgens de Telegraaf is de gekte op de woningmarkt terug gekeerd.

Die goede berichten gaan dan vooral over de verkoopaantallen. De woningmarkt vertoont echter nog steeds - en waarschijnlijk blijvend - grote regionale en lokale verschillen en op de meeste plaatsen liggen de prijzen nog zo’n 15 tot 20% onder de niveaus van voor de crisis. Wat betreft de prijsontwikkeling komen alleen Amsterdam en de regio Haarlem weer in de buurt van het pre-crisis niveau.  Kortom, oververhitting lijkt wat overdreven.

Fors herstel nieuwbouw
Natuurlijk, ook de nieuwbouw profiteert van het aantrekken van de woningmarkt, de lage rente, het gestegen consumentenvertrouwen etc. In het tweede kwartaal lag (voor de achtste maal in successie) de verkoop hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder (op basis van voorlopige cijfers, zie onze publicatie Monitor Nieuwe Woningen Zomer 2015).

Voor 2015 verwachten we dat we op ongeveer 30.000 verkochte nieuwbouw woningen zullen uitkomen, tegen 26.500 in 2014. Dat is nog niet zoveel als in de hoogtij jaren voor de crisis, toen we een enkele keer zelfs boven de 40.000 uitkwamen, maar het is wel een soort van ‘back to normal’, als er al zoiets bestaat op de zo volatiele woningmarkt.

Hogere marktsegmenten blijven nog achter
Positief is ook dat we een toename zien in het aandeel verkochte nieuwbouwwoningen in het duurdere segment boven € 300.000, voornamelijk de twee-kappers. Maar gemiddeld gesproken zitten we nog steeds aanzienlijk onder het prijsniveau van de jaren voor de crisis en dat komt omdat het grootste deel van de productie nog plaatsvindt in de vorm van rijwoningen en appartementen. Het aandeel tweekappers begint nu toe te nemen, maar voor de crisis werd echt aanzienlijk meer in de hogere segmenten (ook veel vrijstaand) gebouwd. Meer voor de doorstromers vanuit de koop.

Bouwen voor de doorstroming is ook macro gezien het meest gezond, omdat daarmee de nieuwbouw een structurele bijdrage levert aan het verhogen van de algehele woonkwaliteit op lange termijn. Op dit moment, met het zwaartepunt bij eenvoudigere woningen voor koopstarters, is dat nog minder het geval. Niets ten nadele van de bouwkwaliteit van deze woningen, maar op de lange duur hebben we meer behoefte aan hoogwaardiger woonmilieus dan we thans op de meeste plaatsen realiseren.

Door de algehele prijsdaling op de markt van bestaande woningen in de afgelopen crisisjaren is het moeilijk om concurrerend nieuw aanbod in die hogere segmenten op de markt te krijgen. Om dat op grotere schaal mogelijk te maken is eerst verder marktherstel nodig.

Tekort aan woningbouwplannen
Acuut is het dreigend tekort aan voldoende nieuwbouwplannen. Op dit moment is het totale aanbod van nieuwbouwkoopwoningen even groot als in één kwartaal verkocht wordt: rond de 7.000 woningen. Zo krap is het aanbod in de afgelopen 10 tot 15 jaar nog nooit geweest. Het verhogen van het nieuwe aanbod vergt acteren van marktpartijen en gemeenten. Op zich zijn voldoende potentiële bouwgronden in bezit bij deze partijen om de gewenste productie in de komende jaren te realiseren, maar het vergt nogal wat om die nu snel in verkoop te brengen.

Veel ontwikkelaars en gemeenten zijn in de crisistijd gedecimeerd. We zien dat marktpartijen op aanzienlijke schaal nieuw personeel aantrekken (onze opleidingen lopen ook weer vol), maar ook gemeenten moeten een tandje bijzetten. Nu is het moment gekomen om het verlies te nemen, een streep onder het verleden te zetten en bouwgronden uit te geven tegen de actuele marktprijzen, die gewoon lager liggen dan een aantal jaren geleden.

Er zijn ook locaties die kampen met een lage plaats op de regionale of lokale prioriteitenlijst. Nogal wat provincies en regio’s hebben de afgelopen jaren te hard geschrapt en geprioriteerd in woningplannen. Dat betekent dat sommige plannen het nu wel goed op de markt zouden kunnen doen, maar dat ze voorlopig te laag staan op de regionale of lokale prioriteitenlijst om tot ontwikkeling te komen. Het vergt de nodige flexibiliteit van gemeenten om daar weer mee te gaan schuiven. Ook daar zitten dus hindernissen, waar het gaat om het opvoeren van de productie op korte termijn.

Lange termijn visie ruimtelijke ontwikkeling gewenst
Ook de langere termijn vergt aandacht. Recentelijk hebben EIB en PBL inzichtelijk gemaakt dat Nederland nog lang niet af is en dat we de komende jaren nog een forse uitbreiding van de woningvoorraad nodig hebben om de groei in huishoudens en bevolking op te vangen. Dat kan in elk geval niet op de pre-crisis manier. Veel ontwikkelaars zitten inmiddels wel in een meer consumentgerichte houding, maar dat garandeert niet dat ook op een wat hoger schaalniveau automatisch woonmilieus met toekomstwaarde worden gerealiseerd.

Gemeenten, stedenbouwers, ontwikkelaars zijn op veel plaatsen bezig met planvorming. Voor een belangrijk deel gaat het nog om het afmaken van de oude Vinex-locaties, maar we moeten ook op een hoger schaalniveau naar het formuleren van onze ambities voor de komende jaren. Niet alles kan in een hoogstedelijke omgeving of door middel van transformatie of herontwikkeling van verouderde gebouwen en gebieden binnen bestaand stedelijk gebied. Ook op nieuwe locaties binnen onze netwerkstedelijke agglomeraties zullen nog ontspannen woonmilieus gerealiseerd moeten worden. Overheden, marktpartijen en betrokken burgers zullen daarmee de komende tijd aan de slag moeten.