Nieuws
8 juni 2016
Private kwaliteitsborging. Denk je dat het helpt?
Uiteindelijk wordt de kwaliteit beter. Ja. Dat was de stellige uitkomst van de NEPROM-bijeenkomst over private kwaliteitsborging.

Uiteindelijk wordt de kwaliteit beter. Ja. Dat was de stellige uitkomst van de NEPROM-bijeenkomst over private kwaliteitsborging. En er is daarbij nog veel ruimte om te leren, bijvoorbeeld door middel van experimenteren.

Op 2 juni kwamen NEPROM-leden, verzekeraars en overheid bij elkaar om kennis en ervaring over private kwaliteitsborging te delen. De NEPROM vertegenwoordigt diverse bloedgroepen (projectontwikkelaars, bouwers, beleggers en corporaties). Nu het wetsvoorstel in de Tweede Kamer ligt, is een nieuwe fase aangebroken onderweg naar het nieuwe stelsel. Tijd om ons verder te oriënteren op de mogelijke gevolgen en implicaties van het nieuwe stelsel!

Tweede Kamerleden maken zich inmiddels op om hun vragen over het voorstel aan de Minister in te leveren. Daarna wordt een rondetafelgesprek ingepland. De NEPROM zal daar een bijdrage aan leveren.

De wereld wordt er niet eenvoudiger op
Op basis van het voorstel moet de indiener van de vergunningaanvraag aangeven welk instrument hij gaat hanteren om de kwaliteit te borgen. Het voorstel laat in het midden wie de opdracht geeft (aan de kwaliteitsborger). Het instrument moet ‘goedgekeurd’ zijn door de Toelatingsorganisatie.

Dit betekent dat extra schakels in de bouwketen ontstaan. Soms contractueel en soms meer publiekrechtelijk van aard. Wie bedeel je welke taak toe en welke verantwoordelijkheid hoort daar bij (voor het civielrechtelijke deel)? Wat moet de kwaliteitsborger wel of niet in de gaten hebben en houden? Wat moet hij doen als hij iets ziet dat anders kan of moet? En hoe ver reikt de verantwoordelijkheid van de instrumentaanbieder?

Het wordt zaak contractueel goed vast te leggen wat je van elkaar verwacht. En wat je als opdrachtgever uiteindelijk wel of niet teruggekoppeld wil hebben op het borgingsproces. Het wetsvoorstel lijkt sterk vanuit ‘de woningbouwhoek’ ingestoken. Dat is logisch omdat het voorstel primair bescherming van de consument/koper voor ogen heeft. Het sluit ook aan op de bestaande en goed werkende praktijk van garantie- en waarborgstelsels. Het werkt mogelijk anders voor de vastgoedtak die zich meer bezig houdt met infrastructuur en complexe objecten. De vraag is of bestaande standaardovereenkomsten al klaar zijn voor de toekomstige praktijk. Dat zijn allemaal zaken die zich in de tijd nog uitkristalliseren.

Inhoud wetsvoorstel (civielrechtelijk deel)
Over deze en andere zaken praatte Ottilie Laan van Blumstone advocaten ons bij. Er is straks sprake van een informatieplicht t.a.v. een eventuele verzekering. Richting de ‘bouwconsument’ moet dus goed gecommuniceerd worden of er een verzekering is en wat de basiskenmerken zijn (looptijd, bedragen etc.).

De 5%-regeling blijft bij het oude behalve dat de consument voortaan tijdig en schriftelijk op het opschortingsrecht gewezen moet worden. De notaris mag pas uitkeren als dat is gebeurd en de consument verder geen actie ondernomen heeft.

De aansprakelijkheid wordt volgens het voorstel gekoppeld aan de bij oplevering niet ontdekte gebreken. En het moet toerekenbaar zijn aan de aannemer. Dit betekent voor de praktijk dat er straks bij de oplevering nog meer en nauwkeuriger vastgelegd moet worden. Voor professionele opdrachtgevers zijn expliciete en separate contractuele afspraken mogelijk.

Onafhankelijkheid
Een belangrijk aandachtspunt is de onafhankelijkheid van de kwaliteitsborger. Tijdens de bijeenkomst werd bevestigd dat marktpartijen behoefte hebben aan maatwerk. Dat wil zeggen dat zij een instrument zoeken dat zo veel mogelijk aansluit bij de bestaande interne bedrijfsprocessen. Men vindt dat er voldoende ruimte moet komen om de interne maatregelen mee te laten wegen bij de vraag welke mate van toezicht gehanteerd moet worden. Het nieuwe stelsel moet werkbaar en praktisch blijken zonder dat er dubbel werk wordt gedaan. Want dat werkt uiteindelijk alleen maar kostenverhogend (voor de eindgebruiker). Uit reacties van de verzekeraars bleek dat zij in hun borgingssystematiek dat maatwerk inbouwen, waarbij partijen die hun interne kwaliteitsborging goed op orde hebben weinig extra verplichtingen krijgen opgelegd.

Wezenlijk is dat de kwaliteitsborging aantoonbaar maakt dat ‘het pand voldoet’. Publiekrechtelijk is dat op het niveau van het Bouwbesluit en privaatrechtelijk kan de lat hoger gelegd worden. Het is niet uitgesloten dat opdrachtgevers hun specifieke wensen hebben op dat vlak. Het is nog zoeken hoe dat uitpakt. Voor een belegger of corporatie die een pand lang(er) in beheer houdt, zal dat mogelijk anders liggen dan wanneer er sprake is van een reguliere ‘verkoop’.

Leges
Voor gemeenten wordt het steeds moeilijker om uit te leggen welke werkzaamheden er nou eigenlijk verricht worden voor de betaalde leges. Welke dienst wordt er nog verricht en staat dat in verhouding tot de hoogte? Men was unaniem van mening dat er ‘iets aan de leges gedaan moet worden’. Gemeenten blijken lang niet altijd bereid (ook niet in het kader van de experimenten) om een verlaging bespreekbaar te maken. Hoewel er ook goede voorbeelden zijn te vinden, zullen die naar verwachting echter niet exemplarisch blijken te zijn voor de toekomst of het geheel.  

Het wordt tijd dat de Minister en de volksvertegenwoordiging de handschoen opnemen. Het huidige stelsel is niet transparant en voldoet straks echt niet meer, omdat gemeenten een groot deel van de werkzaamheden straks immers niet meer uitvoeren. De plannen van Minister Schultz om via de Invoeringswet (Omgevingswet) ook de gemeentelijke toets aan het Omgevingsplan los te laten, wijzen trouwens ook de kant van een vermindering op.

Experimenten
Oefening baart kunst. Dat blijkt uit tot dusver uitgevoerde experimenten. Zo heeft de Alliantie op Zeeburgeiland aanmerkelijke tijdswinst geboekt door private kwaliteitsborging toe te passen. De vergunningaanvraag werd bijvoorbeeld sneller afgehandeld. Er is voor gelijkwaardige oplossingen gekozen die anders minder snel mogelijk waren gemaakt. Denk aan het splitsen van de (individuele) berging en (collectieve) fietsenstalling. Daarnaast zijn er tijdig aandachtspunten naar voren gekomen die anders niet ontdekt waren en/of niet zonder gevolgen waren gebleven. De kwaliteit van het project en de aantoonbaarheid daarvan is zo verbeterd. Al met al heeft het de Alliantie geld bespaard; mede dankzij of vanwege een korting op de leges.

Binnen Heijmans leidt private kwaliteitsborging tot een andere visie op bedrijfsprocessen en bedrijfscultuur. Het is zaak niet alleen te kijken naar wat er fout gaat en daarop te acteren maar ook meer oog te hebben voor het totaal. De verhouding tot en samenwerking met gemeenten is daarbij steeds spannend. Ervaring is wel dat private kwaliteitsborging ertoe leidt dat de (vaak toch al) benodigde controles eerder in het (bouw)proces plaats vinden. Waarmee aandachtspunten ook eerder aan het licht komen en het proces beter gedocumenteerd wordt. En dat zijn goede zaken.
 
Hoe nu verder?
Tijdens de bijeenkomst werd duidelijk dat professionele opdrachtgevers op onderdelen anders tegen het nieuwe stelsel aankijken dan de uitvoerende bouwondernemers. Met name wat betreft de “as build”-garanties lijken opdrachtgevers verder te willen gaan dan de wetgever op dit moment beoogt met het nieuwe stelsel.

Hoe het ook zij, de aanwezigen waren het erover eens dat het nieuwe stelsel ook echt kansen biedt aan de sector. Wel is het nodig om meer ervaring met de nieuwe systematiek op te doen, zodat systemen en procedures aangepast kunnen worden aan de nieuwe werkwijze en er ook binnen de bedrijven voldoende tijd is om de omschakeling mogelijk te maken. Al met al geen eenvoudige problematiek, zo was het oordeel van de aanwezigen, maar wel hoopvol stemmend.