Het gemeentelijk grondbeleid staat onmiskenbaar in de schijnwerpers. Bij het Rijk wordt er druk aan een Tweede Kamerbrief geschreven over dit onderwerp en vakgenoten buitelen over elkaar heen met bijdrages. Belangrijke vraag: is het huidige instrumentarium voldoende (al dan niet met wat afstoffen) of moet het beleid echt fundamenteel anders worden ingericht? Tijdens de Dag van de Projectontwikkeling 2023 streden beide standpunten om de voorrang.
Het was een van de meest drukbezochte sessies tijdens de DVDP-2023: die over grondbeleid in relatie tot ruimtelijke ordening en woningbouw. Volgens sessie-voorzitter Geurt van Randeraat (Site-UD) mogelijk het meest hardcore thema van de dag, maar wel zeer relevant. En urgent bovendien: er wordt volop om grond gestreden en met de toekomstige ruimteclaims die 136 procent van het Nederlands grondgebied omvatten, is duidelijk dat keuzes moeten worden gemaakt. Wat doen we met de grond?
Het is een kwestie die inmiddels ook bij het Rijk volop aandacht krijgt, zo maakt Irene Jansen (directeur Ruimtelijk Beleid ministerie BZK) duidelijk. In niet mis te verstane conclusies: 'De expertise over grondbeleid was bij ons ver weggezakt. Tien jaar lang hebben we verzaakt op dit terrein.' Nu niet alleen woningbouw maar ook bijvoorbeeld landbouw en energie aanspraak maken op de schaarse ruimte, herneemt het Rijk haar regierol. En daar hoort ook een bijpassend grondbeleid bij; met een motie heeft een meerderheid in de Tweede Kamer hierop aangedrongen.
Gedeeld beeld
Aan de Tweede Kamerbrief (waar ook een uitvoerings- en onderzoeksagenda aan wordt gehangen) wordt momenteel nog hard gewerkt. Het is volgens Jansen lastige materie: 'Er zijn geen quick-fixes. De analyse is grotendeels gereed maar wat nog ontbreekt is een gedeeld beeld van de precieze problematiek. Daar willen we deze sessie ook voor gebruiken.' BZK-collega Michiel Boesveld trapt af met een schets van de verschillende vormen van grondbeleid die gemeenten kunnen gebruiken (actief, faciliterend). In beide varianten staan gemeenten de nodige instrumenten ter beschikking. Niettemin lopen zij in de verschillende fasen van locatieontwikkeling tegen problemen aan, zoals hoge verwervingskosten, versnipperd grondeigendom maar ook bijvoorbeeld een gebrek aan capaciteit. Ook private partijen worden daardoor gehinderd. Het leidt tot veel onderhandelingen en vertraging, terwijl de samenleving juist nu behoefte heeft aan woningen.
Bestaande instrumenten beter benutten
Heleen Aarts (CEO van ontwikkelende belegger Amvest) is de eerste die hierop reflecteert. Zij onderschrijft dat het grondbeleid bij het Rijk lang een ondergeschoven kindje is geweest maar vindt tegelijkertijd dat er met het huidige instrumentarium niet zoveel mis is: 'We zetten het alleen niet vaak in, vaak om politieke redenen.' Een tweede nuancering betreft de sleutelrol die aan grondbeleid wordt toebedacht in relatie tot ruimtelijke ontwikkeling: 'Grond is een onderdeel van de stichtingskosten. Het is belangrijk maar het gaat zeker niet álle problemen oplossen. Minstens zo belangrijk is het opheffen van de schaarste op de woningmarkt die is gecreëerd. We moeten veel meer planvoorraad aanleggen en daarmee raken we aan het ruimtelijk beleid van het Rijk.' De conclusie van Aarts: pas op met extra regels en zet vooral bestaande instrumenten – zoals de Wet Voorkeursrecht gemeenten – veel meer en effectiever in. 'Daarmee versterkt een gemeente haar positie.'
Adrian Los (gemeente Leiden en Vereniging van Grondbedrijven) reageert als tweede. Hij is blij met de aandacht die het Rijk nu voor het onderwerp grondbeleid tentoonspreidt. 'Als we het schip van de verstedelijking goed willen laten varen, hebben we óók op dit gebied verbeteringen nodig. Maar daarvoor moeten we wel heel diep de machinekamer in.' Zijn analyse luidt dat het systeem momenteel niet consequent in elkaar zit: 'Het principe van zelfrealisatie is destijds bedacht om het agrarisch belang te dienen. We moeten dat beter definiëren. Het leidt er nu alleen maar toe dat vooral de boeren profiteren van de waardesprong.'
Financieel vermogen
Volgens Irene Jansen ligt het heel lastig om het principe van zelfrealisatie aan te pakken. 'Er wordt bijvoorbeeld wel gezegd dat we realisatoren scherper zouden moeten selecteren. Wie geen knowhow heeft op gebiedsontwikkeling mag niet aan boord komen. Maar hoe beoordelen we dat met elkaar? We hebben het nog wel steeds over het grondbezit van iemand anders.' Op dit punt moeten we geen wonderen verwachten van de aanstaande Notitie Grondbeleid van minister De Jonge. 'Aan wie komt de waarde toe van de grond? Dat is heel fundamenteel, politiek en ideologisch.' Jansen ziet meer in een actiever grondbeleid door gemeenten, ook al zitten daar risico's aan (waar veel gemeenten sinds de crisis van 2008 voor terugschrikken). Adriaan Los denkt dat gemeenten op zich graag vaker de Wet Voorkeursrecht gemeenten zouden willen toepassen, mits ze daar de financiële slagkracht voor zouden hebben. 'Het Rijk kan gemeenten daarin helpen door een faciliteit daarvoor te creëren; NEPROM en VvG hebben daar ook al op aangedrongen.'
Jacht in Monaco
Met een betere toepassing kan de Wvg kan ook wellicht worden voorkomen dat grondposities voortdurend van eigenaar veranderen en daarmee een veel te hoge inbrengwaarde krijgen. Van Randeraat: 'Een gemeente zou – net als op de beurs – de handel even stil moeten kunnen leggen.' De gemeente Leiden past het instrument daar zeker ook voor toe, zo geeft Los aan: 'De meeste transacties op de grondmarkt zijn okay maar er zijn er ook bij waarbij je weet: dit gaat de eigenaren niet meer om het realiseren van maatschappelijke doelen. Je weet: dat geld verdwijnt uit het gebied, naar een jacht in Monaco. Op zo'n moment vestigen we als gemeente voorkeursrecht op zo'n pand. Maar dan moet je wel binnen twee jaar een plan voor die plek hebben. Het is dus zeker niet vrijblijvend.'
Auteur: Kees de Graaf (Studio Platz)
