Consumenten kunnen vanaf 2024 méér lenen voor een energiezuinige nieuwbouwwoning. Voor de uitwerking in de praktijk is het wachten op het beleid van de geldverstrekkers.
De nieuwe leennormen voor hypotheken voor 2024 zijn op 1 november gepresenteerd en bevatten veel nieuws. Vooral in relatie tot energiezuinigheid. Hoe energiezuiniger het huis, hoe meer leencapaciteit een koper kan krijgen. Tot 50.000 euro zelfs. Mieke Pels (Beleidsmedewerker Energietransitie Gebouwde Omgeving bij het Ministerie van BZK) en Martin Hagedoorn (Ingage Franchise, de organisatie achter De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur) gaven tekst en uitleg over de nieuwe leennormen in een door NEPROM georganiseerd webinar.
Differentiëren in leenruimte
Nibud rekent jaarlijks door welke leenbedragen verantwoord zijn om te verstrekken. Gezien de verwevenheid tussen de woning en het energieverbruik is dit jaar het energielabel onderdeel geworden van de systematiek. De reden om te gaan differentiëren in leenruimte valt binnen de overheidsdoelstellingen om te verduurzamen, legt Pels in haar presentatie uit. “Het is logisch dat je meer kan lenen voor een energiezuinige woning."
Op dit moment wordt een woning gefinancierd met energielabel C als uitgangspunt genomen. Dat riep de vraag op: “Zijn we dan niet labels E/F/G aan het overkrediteren? Tegelijkertijd willen we het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad stimuleren."
Vanaf 2024 is een woning met label E, F of G daarom het uitganspunt bij het financieren. De basis-leencapaciteit wordt daarvoor zelfs iets krapper, maar loonstijgingen zullen dit in veel gevallen compenseren. Vanaf die nullijn loopt het op en kan een koper extra lenen. Bij nieuwbouw is hiervoor het voorlopig energielabel leidend.
Hagedoorn laat verderop in het webinar zien wat dit concreet betekent voor een stel met een gezamenlijk inkomen van 80.000 euro. Bij een rentestand van 4,5% kunnen zij momenteel een hypotheek krijgen van 375.000 euro. Vanaf 2024 is dat 355.000 euro in het geval van een bestaande woning met een E/F/G-label. Voor een grondgebonden nieuwbouwwoning op niveau BENG (A+++) is de extra leencapaciteit 30.000 euro en kan dit stel dus een hypotheek van 385.000 euro krijgen. Voor een woning met energielabel A++++ 395.000 euro. Levert de bouwer op met energieprestatiegarantie, dan wordt het zelfs 405.000 euro. Loonstijgingen in 2024 zijn bij deze cijfers nog niet meegerekend.
Verduurzamen bij A+++
Wie een woning wil verduurzamen, krijgt vanaf 2024 óók extra leenruimte. Dat varieert van 20.000 euro bij energielabel E/F/G tot 10.000 euro bij een woning met een A+++-label.
Dat roept tijdens het webinar de interessante deelnemersvraag op: is die 10.000 euro voor verduurzaming ook direct in te zetten? Een woning op BENG-niveau is A+++. Stel nu dat een koper extra zonnepanelen wil, maar een beter energielabel om wat voor reden dan ook buiten bereik blijft. Is die 10.000 euro dan aan te spreken voor de zonnepanelen? “Dat is aan de hypotheekaanbieders, want die besluiten uiteindelijk of ze deze regeling toepassen", antwoordt Pels. “In principe kan het."
De geldverstrekkers hebben hun beleid officieel nog niet bekendgemaakt, dus het is nog onduidelijk in hoeverre ze meegaan in alle regelingen, weet Hagedoorn. Relevant is dat wel, zeker voor doorstromers met een meeneemhypotheek. Hij verwacht in de loop van december duidelijkheid. Zijn inschatting: “Bij aankoop zullen heel veel geldverstrekkers dat wel gaan doen, maar als je eenmaal bij een bepaalde geldverstrekker zit en dus bestaande klant bent geworden, vraag ik me af of ze die mogelijkheid zullen bieden."
Nog twee wijzigingen: alleenstaanden kunnen vanaf 2024 16.000 euro meer lenen (vanaf een minimum inkomen van 28.000 euro) en studieleningen waar tussentijds op wordt afgelost komen ook gunstiger uit de systematiek.
Overbruggingskosten
Enigszins off topic, maar de overbruggingskosten zijn voor consumenten die willen doorstromen naar een nieuwbouwwoning momenteel dé bottleneck, blijkt uit Hagedoorns presentatie. Dat komt omdat zij in deze periode, die wel tot twee jaar kan duren, drie leningen hebben: de nieuwe hypotheek, de hypotheek op de oude nog niet verkochte woning en de overbruggingshypotheek. In het geval van een meeneemhypotheek – bij nieuwbouw: 55% van de consumenten – zijn de rentes op de twee laatstgenoemde leningen momenteel rond de 5%.
Onder aan de streep moet de consument daardoor een flink bedrag beschikbaar hebben voor deze periode. “Inmiddels horen we van adviseurs regelmatig bedragen van 50.000 tot 60.000 euro voorbijkomen", zegt Hagedoorn, die als aanbeveling meegeeft hier als ontwikkelaars eens naar te kijken.
Een suggestie van een deelnemer: laat de lage rente nog wat langer op de oude hypotheek staan. Dat zou voor de klant gunstiger zijn. Wordt vervolgd, wellicht zelfs in een apart webinar, zo oppert moderator Jan Fokkema.
Uitwerken energieprestatiegarantie
Een andere aanbeveling is om handen en voeten te geven aan de energieprestatiegarantie, omdat die extra financiële ruimte biedt (10.000 euro bij een A++++-woning). Hoe zo'n garantie werkt, moet duidelijk zijn voor geldverstrekkers, geeft Hagedoorn aan. “Riskafdelingen van geldverstrekkers hebben behoefte aan een kader, zodat ze niet achteraf door de toezichthouder op de vingers worden getikt."
NEPROM heeft hiervoor al eerste stappen gezet en wil dit in december concreet uitwerken. Wie wil meedenken, kan zich melden bij Claudia Bouwens.
Tekst: Paul Diersen
