Zo'n 1.000 vastgoedprofessionals en andere betrokkenen bij project- en gebiedsontwikkeling weten op deze prachtige 25ste mei de weg naar de Fokker Terminal in Den Haag te vinden, te midden van de vernieuwingsprojecten die op de Binckhorst het licht zien. Het is de dag van de 10de editie van de Dag van de Projectontwikkeling, die wederom een indringend thema heeft meegekregen: 'Verbeter jezelf, begin bij de wereld'.
Het thema van de DVDP wordt bij de start van het programma vocaal krachtig neergezet door transitiemaker en singer-songwriter Marloes Arkesteijn. Met hulp van de kinderen van een lokale Montessori-basisschool vertolkt zij indringende teksten over de toekomst van de mensheid, op deze ene aarde die we met elkaar mogen bewonen. 'Word wakker, word wakker: ons huis staat in brand' zingt zij in het lied 'Niks aan de hand': het laat aan duidelijkheid en urgentie weinig te wensen over…
NEPROM-voorzitter Desirée Uitzetter trekt de boodschap direct door naar de vakgemeenschap die hier vandaag in Den Haag bijeen is: 'Zijn we echt voldoende wakker geschud? We staan namelijk voor de geweldige belangrijke opgave om voor deze kinderen een waardevolle en toekomstbestendige leefomgeving te maken!' Uitdagend is die opgave zeker, in deze dynamische tijden waarin veel aan de hand is. 'Schieten we dan in een verlammende modus of komen we juist in de actiestand? Want dat is ons vak: hoe kan het wél?'
Die positieve insteek komt ook duidelijk terug in de keynote speech van Danielle Braun, expert op het gebied van organisatiestructuren. Daarbij kunnen we veel leren van inheemse stammen en hun rituelen: 'We hebben geen nieuwe modellen nodig, alles is door hen al een keer bedacht.' Volgens Braun zijn we onze rituelen vergeten, terwijl deze ons juist door turbulente tijden heen kunnen slepen. Overgangsrituelen zijn bijvoorbeeld heel belangrijk, om de passage van de ene naar de andere fase mee te markeren. En daarbij is het ook niet erg om een tijdje in het 'ondertussen' te leven; de fase van het niet-weten. 'Wij proberen dat dicht te timmeren, onder het mom van: onzekerheid is niet goed. Maar het is juist de fase waarin mensen in hun persoonlijke kracht worden gezet. In tijden van stress ontdekken we wie onze vrienden echt zijn en ontdekken we dat we zelf ook zijn veranderd.'
Het principe dat Danielle Braun hier introduceert is 'liminaliteit', afgeleid van limits. Een fase in ons bestaan die nog het meeste lijkt op verliefdheid, op kortsluiting in ons hoofd. We willen dat het liefst dichttimmeren maar in plaats daarvan is onzekerheid, het even niet-weten juist een stimulans om te groeien. We hebben daarom behoefte aan 'liminale leiders'; bij de stammen zijn dat zowel de chief als de sjamaan. Zij vormen de vluchtheuvels bij verandering, helpen ons van de ene fase naar de andere. Daarbij helpt het ook om terug te kijken waar we vandaan kwamen. 'We hebben behoefte aan magiërs: zij helpen ons bij die terugblik maar geven ook aan waar we heen gaan en hoe we het anders gaan doen.'
Zoals jonge mannelijke stamleden een tijd het bos ingaan om man te worden – de plek waar hun ziel wordt gebouwd – moeten ook wij de tijd nemen voor dit proces van transitie. 'Neem de tijd om te ontdekken: dit vinden we met elkaar belangrijk.'
En als die helderheid er is, is het goed om een totem te bouwen. Totems vertellen een verhaal – en ook daar gaan we in onze moderne samenleving slecht mee om. Een totem kan iets vertellen over hoe organisaties in de wereld staan. Maar ook bijvoorbeeld waarom een bepaalde wijk eruit ziet zoals hij doet. 'Wie willen we zijn, wat vinden we belangrijk? Jullie kunnen nieuwe totems maken! En daarmee aangeven wat jullie narrative of change is.'
Inspirerende voorbeelden uit Canada (waar opnieuw echte totems worden gebouwd), Bhutan ('bruto nationaal geluk') en Cambodja ('herstel het land met de kunsten') kunnen ons daarbij inspireren en helpen. Het is volgens Braun tijd voor de sociale revolutie. 'We zijn in de Covid-tijd de verbindingen kwijt geraakt, die moeten we herstellen. Zeker jongeren hebben daar grote behoefte aan. Sociale cohesie als secundaire arbeidsvoorwaarde, in plaats van een leaseauto. Jongeren willen anders in hun werk staan, het is tijd voor nieuwe totems. Hoe jullie bouwen, dat verdeelt of verbindt juist mensen. Jullie zijn de totembouwers van de toekomst.'
Gevoed door dit prachtige betoog gaan de deelnemers van de DVDP op weg naar een eerste ronde met sessies over uiteenlopende onderwerpen, van het Didam-arrest tot en met aantrekkelijk wonen voor senioren. Om vervolgens plenair weer bij elkaar te komen voor het driegesprek tussen minister Hugo de Jonge, Aedes-voorzitter Martin van Rijn en Desirée Uitzetter. Het thema: de voortgang van de woningbouwproductie. Tijdens de Dag van de Projectontwikkeling 2022 nam De Jonge een stapel huiswerk mee, wat is daarvan terecht gekomen? Tweederde van de nieuwbouw betaalbaar realiseren, wijken herstructureren, locaties om snel mee aan de slag te gaan: het was een behoorlijke stapel.
Daarop reflecterend geeft de minister aan dat iedereen in deze zaal een license to operate heeft vanuit haar of zijn maatschappelijke taak. 'Waar doen we het voor? Inderdaad voor de kinderen die ons vanochtend toezongen. We moeten de ogen er niet voor sluiten wat woningnood met mensen doet. Hun levens gaan in de pauzestand, ze kunnen niet verder.'
Het is de reden dat het Rijk de regie in de volkshuisvesting en ruimtelijke ordening herneemt. Er is volgens De Jonge de afgelopen jaren te weinig en te duur gebouwd, dat moet anders. Regie betekent daarbij ook dat het Rijk soms op de stoel van anderen komt te zitten en dat de ruimte voor andere partijen navenant kleiner wordt. De volkshuisvestelijke opdracht is daar echter een goede reden voor. Die opgave is sinds 2022 alleen maar groter en lastiger geworden. Economisch zit het niet mee, de uitdaging wordt om de aanstaande 'dip' zo kort mogelijk te laten duren. 'We moeten snel bouwen wat al vergund is en snel vergunnen wat op korte termijn nodig is.' Het Rijk kan daarbij de businesscases van projecten een zetje in de goede richting geven, maar alleen als partijen eerst zelf alle mogelijkheden hebben onderzocht om de haalbaarheid te verbeteren. 'Daarnaast willen we doorduwen op het beschikbaar krijgen van locaties. Dat is weerbarstige materie maar inmiddels hebben we met alle regio's afspraken gemaakt.' Het is het fundament waarop De Jonge wil voortbouwen, om zo met de partijen in de regio's te bepalen welke locaties eventueel sneller naar voren kunnen worden geschoven. De 'regionale versnellingstafels' moeten daarbij helpen.
Een ander aandachtspunt is dat planontwikkeling in dit land erg lang duurt. De minister is van plan procedures rondom bezwaar en beroep in te gaan korten. 'De rechtsbescherming in dit land is totaal uit het evenwicht geraakt. Belangen van woningzoekenden worden niet gehoord. Dat is ook een cultureel vraagstuk dat we moeten doorbreken met elkaar. Het stoer doen op feestjes – 'ik heb een woningbouwproject getraineerd' – moet over zijn.' Overall is De Jonge optimistisch gestemd: 'We hebben voor hetere vuren gestaan; in 1980, in 2012. De rente blijft voorlopig op dit niveau, wen er maar aan. Maar laten we iedere dag bedenken hoe het wel kan. En vooral snel.'
Martin van Rijn geeft in een reactie aan dat samenwerking binnen een gebiedsgerichte aanpak steeds belangrijker wordt. NEPROM en Aedes werken aan modellen die projectontwikkelaars en woningcorporaties verbinden: daarmee kan de rijksoverheid zeker ook geholpen zijn. De Jonge vindt dat interessant maar vraagt vooral ook inzet op de genoemde bouwlocaties. 'Ik wil vooral van jullie weten: waar kunnen we morgen beginnen met betaalbare woningbouw? Dan kan ik daar de betreffende provincies en gemeenten op aanspreken.' Er zal meer taakstellend gewerkt moeten worden, aldus Van Rijn. 'We moeten van bestuurlijke trajecten naar uitvoeringstrajecten komen.'
Lastig daarbij is wel dat de uitvoeringskracht bij lokale overheden beperkt is: 'Wij kunnen als ontwikkelaars en corporaties daarin ondersteunen.' De minister heeft er wel oren naar en wil zelf proberen ervoor te zorgen dat ook de rijksdepartementen zich dichter naar de uitvoering bewegen. Verder pleit hij voor meer industrieel en gestandaardiseerd bouwen. Ook blijkt hij bereid om een opslag bij middenhuurprojecten toe te staan, mits deze echt snel kunnen starten. Volgens Uitzetter zijn het hoopvolle geluiden maar ze wijst er wel op dat we nog steeds kampen met een aantal lastig te realiseren locaties. 'Een royaler ruimtelijk ordeningsbeleid is nodig om méér locaties tot ontwikkeling te kunnen brengen. En we moeten alert blijven op allerlei regelgeving die het vak van project- en gebiedsontwikkeling onnodig ingewikkeld maken.'
Na een tweede serie deelsessies komen de aanwezigen nog één keer terug in de grote zaal van de Fokker Terminal. Op hen wacht journalist en New Scientist-hoofdredacteur Jim Jansen. Hij vergast het publiek op 11 levenslessen die hij uit maar liefst 576 interviews heeft opgedaan – een aantal dat nog wekelijks oploopt. Aan de hand van quotes van Gandhi maar ook Ben Feringa, André Kuipers, Robert Dijkgraaf en Erik Scherder komt Jansen tot een inspirerende lijst met begrippen: veerkracht, actie, feiten, veranderingsbereidheid, eigenwijsheid, optimisme, samen, ambities, spelen en luisteren. Om daarmee zelf de wereld in te gaan: 'wees de verandering die je in de wereld wilt zien.'
Tekst: Kees de Graaf (Studio Platz)
