De Corona-crisis raakt de samenleving op allerlei manieren. Ook de wereld van de projectontwikkeling heeft ermee te maken. Zo kunnen buurtbijeenkomsten en inspraakavonden niet doorgaan vanwege de restricties. Digitale middelen worden steeds meer ingezet. Een groot voordeel hiervan: vertraging in de planvorming wordt voorkomen.
NEPROM publiceert een serie artikelen over dit onderwerp en de eerste ervaringen. Dit is artikel 3: een gesprek met Jac Huijsmans (projectdirecteur MRP Development) en John Monden (projectontwikkelaar VORM). Zij zijn betrokken bij het ambitieuze binnenstedelijke project AnnA op de plek van het voormalige ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, aan de rand van de Haagse binnenstad. Ze organiseerden onlangs met succes een webinar om de omwonenden, belangstellenden en betrokkenen van het project bij te praten over de voortgang van de planontwikkeling. Hoe kijken ze hierop terug?
Tekst: Kees de Graaf [Studio Platz]
In het eerste artikel in deze serie
adviseerde Theo Dohle (communicatiebureau De Wijde Blik) gemeenten en ontwikkelaars om volop gebruik te maken van de
online mogelijkheden die er zijn c.q. momenteel in een sneltreinvaart worden ontwikkeld. Het is een boodschap die we ook nadrukkelijk terughoorden in de
visie van Enrico Kraijo, oprichter van Vereniging Projectmanagement Nederlandse Gemeenten. Aan de publieke kant liggen allerlei mogelijkheden om
online kanalen in te zetten. Het is een ervaring die Jac Huijsmans en John Monden kunnen onderschrijven, maar dan aan de private kant.
Goede ideeën
Een goede participatie en het realiseren van draagvlak heeft een belangrijke meerwaarde, zegt Jac Huijsmans. ‘Denk daarbij aan de direct omwonenden maar vergeet ook niet alle andere belanghebbenden. Bij dit project, direct naast het trein- en tramstation Laan van NOI, zijn dat bijvoorbeeld NS en HTM. En het allerbelangrijkste is dat de mensen die meedoen aan de plangroepen misschien wel de beste ideeën hebben. Zij wonen er vaak al heel lang en kennen de buurt beter dan wij dat doen. Nadat wij als ontwikkelaar klaar zijn, wonen zij er nog steeds. Hun belangen zijn dan ook enorm groot en daar moet je dan ook proberen zoveel mogelijk rekening mee te houden.’ In Bezuidenhout zijn de mensen zeer betrokken, zo vult John Monden aan. ‘Zij hebben zelf een Leefbaarheid Effect Rapportage opgesteld en dat is bij hoogbouw in je directe omgeving van enorm belang.’
Foto: ontwerp: Rijnboutt.
De ontwikkelaars onderkennen dat plannen met hoogbouw - zoals ook bij AnnA het geval is - al snel op maatschappelijke weerstand kunnen stuiten. Een goed onderbouwd verhaal is nodig voor het creëren van draagvlak. Daarbij hebben zij niet de illusie dat ze tegenstanders 180 graden van mening kunnen laten veranderen. Huijsmans: ‘Wel willen we graag de discussie verleggen van de absolute hoogte van een toren naar de kwaliteit die we juist toevoegen op maaiveld.’ Hoe beleven gebruikers, bezoekers en omwonenden straks de nieuwe buurt als zij door het gebied lopen. Monden: ‘De beleving op ooghoogte is net zo belangrijk, of misschien nog wel belangrijker. We zetten in op goede invullingen van de plinten en een hoogwaardige inrichting van het openbaar gebied, met veel groen en water. En met veel verblijfsruimte, het liefst als sunspots.’ Daarbij kan veel geleerd worden van buitenlandse voorbeelden, zoals Vancouver en Singapore.
De diepte in
In 2018 is het participatietraject rondom AnnA gestart. Een eerste identiteitssessie werd in 2019 gevolgd door zes bijeenkomsten met de omliggende buurt. Zeer inspirerend, aldus Huijsmans. ‘We zijn begonnen met een grote publieksbijeenkomst waar we ons eerste plan presenteerden. Toen konden mensen zich aanmelden voor drie plangroepen, over Wonen & Werken, Mobiliteit & Parkeren en Stedenbouw. Hier gingen we echt de diepte in en kwamen de beste ideeën boven drijven.’ Voor deze plangroepen is een digitale vorm niet geschikt, zo geeft de Jac Huijsmans aan. ‘Je moet hiervoor écht fysiek bij elkaar komen. Zo leerden we tijdens een van de avonden van een van de deelnemers de term “intergenerationeel wonen”. Ik had er nog niet van gehoord. Wat bleek: jong en oud is een fantastische combinatie en zorgt voor een hele goede mix in je leefstijlbenadering. Komend jaar organiseren we samen met de lector Urban Ageing een thema-avond over dit onderwerp. De wethouder Wonen van Den Haag is er uiteraard bij.’
Verbod op fysiek
En toen kwam de lockdown. Eigenlijk wilden MRP Development en VORM de terugkoppeling van de zes bijeenkomsten in fysieke vorm laten plaatsvinden maar daar ging een streep doorheen. Wat nu? John Monden: ‘We hadden de datum al geprikt en toen kwam het verbod op fysieke bijeenkomsten met meer dan 100 mensen. Bij ons zou het al snel om 200 tot 300 deelnemers gaan. Toen bedachten we een virtuele participatiebijeenkomst in de vorm van een webinar. Daarmee konden we ons aangepaste plan presenteren - informerend dus - maar ook konden we de mening van de mensen ophalen. Voor, tijdens en na het webinar bestond de gelegenheid om vragen te stellen. Ook hingen posters van het aangepaste plan aan de gevel van het bestaande pand.’ De keuze voor een webinar vond plaats in nauw overleg met de gemeente, aldus Monden: ‘We hebben de gemeente hier nadrukkelijk in meegenomen. Van het webinar wordt een uitgebreid verslag gemaakt richting B&W en gemeenteraad.’
De moeite waard
Jac Huijsmans blikt tevreden terug op het webinar. In een professionele en attractieve studiosetting vond een interview plaats en een team van medewerkers beantwoordde live de binnenkomende vragen, via een chatfunctie. Ook werden stellingen met een poll voorgelegd. ‘Het enige wat niet goed ging die avond was dat de pollvragen en de uitkomsten ervan niet in beeld kwamen. De techniek liet ons helaas even in de steek. Bij een volgende keer willen we de functie met de stemknop nog beter integreren in het webinar. De les: vooraf dus nog beter testen of het werkt zoals je het voor ogen hebt.’
Beide ontwikkelaars zien ook zeker mogelijkheden om deze manier van werken bij andere projecten te gebruiken. John Monden: ‘De voorbereidingen waren intensief, maar het was zeker de moeite waard. We hebben al veel goede kritieken mogen ontvangen en er zijn al veel collega vastgoedontwikkelaars die we hiermee hebben weten te inspireren.’ Jac Huijsmans: ‘Deze bijzondere tijd waarin we leven maakt je ontzettend creatief. We hadden zes weken geleden niet gedacht dat het ons zou lukken!’
Meer weten over het participatietraject?
Klik hier.
Op de foto (vlnr): Jac Huijsmans, Job boot, John Monden en
Richard Koek.
