DVDP 2022 – Sessie 6: New Gen: Woningcrisis voor jongeren; waar ligt de oplossing?
Kleiner en flexibel bouwen voor senioren en starters
De woningcrisis kent meerdere kinderen van de rekening maar jongeren horen daar zeker bij. Schaarste, beperkte leencapaciteit en hoge prijzen spelen hun bijzonder parten. Een snelle remedie is niet voorhanden, maar wat kan wel helpen?
Jonge projectontwikkelaars verenigd als Neprom New Generation pakken de handschoen op voor hun generatiegenoten op de woningmarkt. Ze willen, zoals Anke van de Wiel het formuleert, onderdeel van de oplossing zijn. Samen met Lise Roodbol heeft ze onderzoeker Arend Jonkman Msc (TU Delft, tevens verbonden aan RIGO Research en Advies) uitgenodigd voor "een met objectieve data onderbouwd verhaal" over de woningcrisis. Voorafgaand hieraan buigt de overwegend met jonge ontwikkelaars (35-) gevulde zaal, zonder dat de oude garde helemaal onzichtbaar is, zich over een aantal stellingen. Verrassend genoeg, maar wellicht niet voor de nieuwe generatie ontwikkelaars, antwoordt de meerderheid op de vraag welke woningen er op dit moment vooral gebouwd moeten worden: seniorenwoningen. De analyse wordt breed gedeeld dat gebrek aan doorstroming een belangrijke oorzaak van de crisis is.
Jonkman heeft de woningcrisis voor jongeren onderzocht voor de drie bekende segmenten: sociale huur, vrije huur en koop. Wat sociale huur betreft is de wachttijd enorm opgelopen. In Amsterdam bedraagt die nu gemiddeld 10,8 jaar. Terwijl de inkomensgrens is verhoogd, waardoor middeninkomens geen toegang meer hebben tot dit segment.
Wat koop betreft bevinden jongeren zich in een ronduit slechte concurrentiepositie ten opzichte van beleggers en doorstromers. De strengere hypotheeknorm is hier een factor. De leencapaciteit voor een modaal inkomen ligt een stuk beneden de huidige mediane verkoopprijs. Zelfs twee keer modaal zit maar net boven die lijn. Jongeren hebben het extra nadeel dat zij niet alleen starters zijn op de woningmarkt maar ook op de arbeidsmarkt.
De particuliere huursector ten slotte wordt geplaagd door een beperkt en duur aanbod, gevoegd bij hoge inkomenseisen tot wel vier keer de huur.
Senioren of starters
Jonkman onderscheidt een statisch beeld van een dynamisch beeld van de woningmarkt. Statisch bestaat er een redelijk evenwicht tussen bevolking en woningvoorraad. Dynamisch gezien bevinden jongeren zich in een slechte concurrentiepositie. Versneld bouwen van woningen heeft beperkte invloed op de dynamische situatie, want de bouw van een woning duurt 7 tot 9 jaar. Statisch gezien is de invloed ervan op de lange termijn groot.
De vraag is dan vervolgens voor welke doelgroep er precies gebouwd moet worden: voor de doorstroming van senioren of direct voor de starters? André Buys (RIGO Research en Advies) vergeleek de effecten van de bouw van honderd eengezinswoningen met honderd kleine appartementen. Met de appartementen zouden 58 starters geholpen worden. Eengezinswoningen leveren meer verhuisbewegingen op maar helpen slechts 37 starters.
De bestaande voorraad van 5 miljoen eengezinswoningen is ook groter dan het aantal meerpersoonshuishoudens. Eenpersoonshuishoudens zijn flink toegenomen, met name in de leeftijdscategorie 80+. Duidelijk is ook dat het aantal verhuizingen het grootst is in de leeftijdscategorie 25-35 en afneemt per volgende leeftijdscategorie. Wat de demografie betreft is de vergrijzing goed te voorspellen. Migratie (vluchtelingen) is dé onzekere factor voor de langere termijn.
Kleiner wonen is zonder meer een deel van de oplossing, maar toch nog slechts deels de praktijk. Historisch gezien is het aantal vierkante meter woonoppervlak per inwoner nog nooit zo hoog geweest: 65 m2 in 2020 tegenover 8 m2 in 1900. Dit gegeven relativeert 'klein wonen' danig. Sinds 2014 zien we inderdaad een toename van 9,0 % in de bouw van kleine woningen (<75 m2), maar dit wordt overtroffen door de toename (10,1%) van grote woningen (>150 m2).
Jonkman concludeert dat de woningbouw zich het beste richt op ouderen én starters tegelijk om langere verhuisketens te creëren. Tegelijk is het zaak de trend van groter wonen op meer grond te stoppen en dan kom je uit bij kleine appartementen, die ook flexibel aanpasbaar zijn. Generatieneutraal feitelijk. En bij senioren moet je je eigenlijk al richten op 50 jaar, want als gezegd neemt de verhuisbereidheid met de leeftijd af.
Zelfkritisch
De presentatie van Jonkman wordt vervolgd met het voorleggen van een aantal stellingen aan de sessiedeelnemers. De stelling dat het beter is om te stoppen met bouwen van eengezinswoningen aan de rand van de stad wordt in meerderheid negatief beantwoord. De suggestie wordt geopperd de ruim opgezette bloemkoolwijken te verdichten. Het leidt tot de constatering dat het voor gevestigde bewoners (de ouderen) momenteel financieel erg onaantrekkelijk is om te verhuizen. Dit is feitelijk het grootste obstakel voor doorstroming. Er moet dus werk gemaakt worden van het ontwikkelen van de juiste woonproducten voor ouderen. "Als marktpartijen moeten we zelfkritisch zijn", merkt een deelnemer op. Ouderen vinden het niet erg op tien hoog te wonen als ze maar een grotere buitenruimte hebben dan er momenteel geboden wordt, weet hij. Een studiekamer en logeerkamer voor de kleinkinderen hoort ook tot het wensenpakket. Dat dit idee dan juist weer ingaat tegen kleiner wonen blijft boven de markt hangen.
Overheden mogen ook wel wat creatiever zijn, merkt een ander op. Vernieuwende producten als de kangoeroewoning en andere deelconcepten worden vaak snel van tafel geveegd.
Er klinkt ook het pleidooi om het concept van de individuele studentenhuisvesting met eigen doucheje en wc'tje weer terug te ruilen voor de oude vertrouwde studentenhuizen. Het lucratieve verdienmodel van de verkamering in de grote steden moet dan een halt worden toegeroepen. Hoe, wordt niet meteen duidelijk.
De stelling dat ontwikkelaars zich meer moeten richten op de toekomstige vraag dan op de huidige afzetmogelijkheden, krijgt overweldigend instemming. Maar waarom gebeurt het dan niet? Een deelnemer betwijfelt of je dit wel van ontwikkelaars kan verwachten zonder een partij ertussen – de overheid – die dit bewaakt.
Puntensysteem uitbreiden
De stelling dat twee derde van alle nieuwbouw moet bestaan uit betaalbare en flexibele aan te passen senioren- en starterswoningen wordt ongeveer met de helft eens, de andere helft oneens beantwoord. Een deelnemer meent dat het lastig is op zo'n programma grondposities te verwerven. De aankondiging van minister Hugo de Jonge om het puntensysteem van de sociale verhuur uit te breiden tot de middeldure huur om daarmee de betaalbaarheid te vergroten, ziet een deel van de aanwezigen als een rem op de woningontwikkeling. Anderen menen dat er met kleinere woonoppervlakken en gedeelde voorzieningen (wasmachines delen is in Denemarken bijvoorbeeld al normaal) wel mogelijkheden zijn. Jonkman noemt het puntensysteem juist daarom belangrijk, als bewaking van de kwaliteit. Want als je woningen maar klein genoeg maakt, worden ze betaalbaar.
De woningcrisis onder starters is niet snel opgelost, maar de oplossingsrichting is er wel: kleiner en flexibel bouwen voor senioren en starters.
Auteur: Kees Hagendijk
