Dag van de Projectontwikkeling 2022, sessie 12
Hoe boswachters en bouwpartijen samenwerken
Purmerend krijgt een nieuwe oostflank. Een golfbaan, een bos en een stuk polder worden samengevoegd tot een gebied ter grootte van het Kralingse Bos, het Vondelpark en het Haarlemmerhout samen. Integrale gebiedsontwikkeling leidt tot een robuust, waterrijk natuurgebied, goed bereikbaar vanuit de bestaande stad en met ruimte voor 3.500 tot 5.000 nieuwe woningen. De natuur begint bij de voordeur. De gemeente, BPD en Staatsbosbeheer maken samen een visie.
Het begin
Het verhaal van de Oostflank begint bij een 115 hectare groot golfterrein. Golf is op z'n retour en BPD had het terrein verworven om er een nieuwe woonwijk te maken met 1.800 woningen. Maar niemand werd echt blij van dit plan. Het verhaal van de Oostflank begint ook bij een 244 hectare groot bos: het enige bos in de wijde omgeving en bijzonder omdat het bos op klei is. Staatsbosbeheer had echter een achterstand in het onderhoud, mede als gevolg van teruggelopen rijksbijdragen voor natuurontwikkeling. En het verhaal begint bij de gemeente die werkte aan de ontwikkeling van 1.500 woningen aan de zuidzijde van Purmerend, vanuit koppelkansen voor het aanjagen van biobased bouw, natuur en regionale werkgelegenheid.
Topografische ziekte
Bij gebiedsontwikkeling hebben partijen vaak wel een visie op onderdelen, maar zelden op een groter geheel, zegt Harry Boeschoten (Staatsbosbeheer). Hij spreekt van de 'topografische ziekte' in Nederland: iedereen trekt grenzen en denkt vervolgens niet verder dan tot de grens. Partijen staan met hun rug naar elkaar en tot op zekere hoogte denken we vanuit karikaturen. Boeschoten: "Het gaat erom dat je geïnspireerde mensen zoekt en elkaar op de werkvloer weet te vinden". In Purmerend is dat gelukt: BPD met KuiperCompagnons, Staatsbosbeheer met BOOM Landschapsarchitecten en de gemeente Purmerend met Studio Marco Vermeulen, ondersteund door Inbo als communicator en liaison. Gijs van den Boomen (KuiperCompagnons): "De heilige graal is het toevoegen van betekenis. Maatschappelijke waarde creëren. Eén plus één plus één wordt vier."
Het grotere verhaal
De ambities zijn hoog. Nieuwe, betaalbare woningen, groener, koeler, socialer dus gezonder. Ruimte voor natuur en water. Ruim baan voor fietsers en wandelaars, bereikbaar per OV en auto. Meer natuur: groter, robuuster en aantrekkelijker. Van den Boomen: "Die ambities bereik je makkelijker in een groter gebied. Dus als je elkaar kunt vinden." Martijn Hemmer (BPD): "De notie 'groen tot aan de voordeur', dat triggerde mij." Robert Leever (gemeente Purmerend): "Wij realiseren alleen meerwaarde door op te schalen. Dat is nodig voor betaalbare bouw, maar ook om draagkracht voor robuuste voorzieningen te realiseren. Dat is de meerwaarde die we hier voor bestaande en nieuwe inwoners kan creëren."
Ambities stapelen
De samenvoeging van de golfbaan, het bos en 169 hectare polderland aan de zuidkant van Purmerend resulteert in een langgerekte ontwikkelingszone van 528 hectare. Door in dit gebied ambities te stapelen is veel mogelijk: betaalbaar wonen in een groene omgeving, een gevarieerd bos, wetland, water, recreatie, stedelijk groen en groenblauwe verbindingen. Het gebied als geheel wordt een spons waardoor de waterhuishouding in de stad en de polder verbetert. De bouw van nieuwe woningen vormt de aanjager en maakt de gebiedsontwikkeling mogelijk.
Durven veranderen
De natuurontwikkeling blijft niet beperkt tot het oorspronkelijke bos. Door de drie gebieden echt te integreren, kunnen bos, water, woningbouw en recreatie worden verweven, waardoor het geheel meer is dan de som der delen. Per saldo wordt het bos vergroot van 246 naar 424 hectare. Maar dan moeten er ook bomen worden gekapt. Dat ligt gevoelig, want wat je hebt is bekend en wat er komt, moet je nog maar afwachten. Boeschoten: "Mensen zijn gevoeliger voor verlies dan voor winst." Van den Boomen citeert zijn onlangs overleden directeur Ashok Bhalotra: "Om te houden wat je hebt, moet je durven veranderen."
Bij de voordeur
Eén van de varianten leidt tot een 7 kilometer lang lint met bebouwing aan de buitenrand van een langgerekt bos- en watergebied met een afwisseling van laagbouw en middelhoogbouw. Het gebied zelf wordt op alle mogelijke plaatsen doorsneden door paden. Vanuit bestaande wijken en vanuit de nieuwe Oostflank is het groen direct bereikbaar. Met ov, lopend, per fiets en met de auto. De natuur begint bij de voordeur.
Participatie
Participatie bij visieontwikkeling is vanwege de grote maatschappelijke impact cruciaal en krijgt daarom veel aandacht. In grote en kleine groepen wordt, gestimuleerd door de wethouder persoonlijk, over de ontwikkeling gesproken. En dat gaat verder dan de direct omwonenden. Ook de gebruikers van het gebied, wandelaars en mensen die zich niet op inspraakavonden laten zien, worden deelgenoot gemaakt. Bijvoorbeeld door informatieborden bij de toegangswegen tot het gebied. Robert Leever: "Wij geloven in het perspectief dat er voor iedereen iets te halen is."
Groen groeit mee
De gebiedsontwikkeling is work in progress. Over allerlei onderdelen van de visie moeten nog beslissingen worden genomen. Niet alleen over de inrichting, ook over het beheer van het gebied. Wie is straks de eigenaar en beheerder van het hele nieuwe gebied? Welk contract sluiten BPD en de afdeling Grondzaken van Staatsbosbeheer? Martijn Hemmer: "Groen groeit mee. Wij vinden hier uit hoe dat werkt." 'Is dit een idee voor alle toekomstige ontwikkeling?', vraagt een deelnemer aan deze sessie. "Ja", is het korte en unanieme antwoord van de vier sprekers.
Auteur: Henk Bouwmeester
