Skip Navigation LinksArtikel

DVDP-Nieuws
31 mei 2022
Woningcorporaties bij gebiedsontwikkeling: terug van weggeweest!

​Dag van de Projectontwikkeling 2022, sessie 20
"We kunnen het niet alleen, daarom zoeken we de samenwerking"

Bij gebiedsontwikkeling is samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars onontbeerlijk. Dat blijkt uit de sessie 'Woningcorporaties bij gebiedsontwikkeling: terug van weggeweest' op de Dag van de Projectontwikkeling op 19 mei in de Fokker Terminal in Den Haag. In de sessie leggen betrokkenen uit wat de opgave is bij de gebiedsontwikkelingen in Zaandam en Den Haag Zuidwest.

In de sessie 'Woningcorporaties bij gebiedswontwikkeling: terug van weggeweest' staat de samenwerking centraal die nodig is om gebiedsontwikkeling vlot te trekken. Volgens sessiebegeleider Chander Jagernath, directeur Portefeuille- en Assetmanagement bij Fakton zijn woningcorporaties nooit weggeweest uit gebiedsontwikkeling, zoals in de ondertitel wel wordt gesuggereerd. "Gebiedsontwikkeling is alleen mogelijk als je er met zijn allen aan trekt. Daar heb je alle partijen voor nodig."

Poelenburg Zaanstad
Vervolgens geeft hij het woord aan Monique Kwaak, manager Vastgoed bij Partheon. Zij vertelt hoe Partheon de gebiedsontwikkeling in de wijk Poelenburg in Zaanstad aanpakt. "Uitbreiding van ons woningaanbod staat centraal. De wachttijd voor startende huurders in Zaanstad is opgelopen naar 11 jaar. Dat betekent dat de opgave in deze gemeente enorm is. Naast uitbreiding van het aantal woningen is leefbaarheid een belangrijk thema en tegelijkertijd willen we het vastgoed verduurzamen." Ze vertelt dat de opgave is om 20.000 nieuwe woningen te bouwen in de Zaanstreek. "De komende tien jaar willen we beginnen met 4000 woningen. Dat realiseren we door sloop en nieuwbouw, verdichting en acquisities."

Samenwerking
Partheon pakt een aantal dingen anders aan dan in het verleden. "We starten bijvoorbeeld veel eerder met participatie, omdat we leefbaarheid heel belangrijk vinden. Dat willen we terugbrengen in de wijken, maar dan moet je wel weten wat er leeft." Ook wordt er door de Noord-Hollandse woningcorporatie goed gekeken naar nieuwe mogelijkheden voor samenwerking. "We kunnen het niet alleen, daarom zoeken we nadrukkelijk de samenwerking, bijvoorbeeld in de Noord-Hollandse Bouwstroom, waarin we met zeven corporaties werken aan modulaire bouw. Daarnaast schrijven we zelf tenders uit op onze eigen bouwlocaties, waarin we betaalbaarheid en duurzaamheid meenemen. We zijn op zoek naar langdurige allianties, want door lerend vermogen ontstaat een geoliede machine. Zo kun je samen een team vormen en pak je de opgave makkelijker aan."

Uitdagingen
Uitdagingen bij het uitbreiden en verbeteren van de woningvoorraad in Zaandam zijn er natuurlijk ook, licht Kwaak toe. "Een belangrijke uitdaging is daarbij herhuisvesting. We willen de sterke sociale structuren in bepaalde wijken behouden, de leefbaarheid verbeteren en tegelijkertijd betaalbare woningen verhuren. Een andere opgave die vooral in Zaandam speelt, is de omgang met cultuurhistorische waarde. Ook dat willen we een plek geven."

Betaalbare woningen
Dan is het woord aan Dré Boidin, directeur Onderhoud & Vastgoed bij Staedion en Bas Verstijnen, commercieel manager bij Heijmans Vastgoed. Boidin start zijn betoog met een anekdote. "Begin maart was ik op werkbezoek bij een vrouw en haar gehandicapte zoon. Alle verwarming in huis stond uit, behalve op de kamer van haar zoon. Het was daar echt koud binnen. Toen drong tot me door dat we in een echte crisis zitten." Boidin identificeert vervolgens drie crisissen in de volkshuisvesting. "We zitten met problemen rond leefbaarheid, er heerst een woningnood en we hebben te maken met de klimaat- en energiecrisis." Dit alles leidt volgens Bodin tot problemen voor mensen met een smalle beurs. "De woningcorporatie is ervoor om armoedeproblematiek aan te pakken. Er zijn grote ingrepen nodig om het welzijn van deze groep mensen te verbeteren."

Den Haag Zuidwest
In Den Haag Zuidwest staat Staedion voor een flinke opgave met de ontwikkeling en transformatie van de buurten Dreven, Gaarden en Zichten. Het is een van de grootste gebiedstransformaties in Nederland, vertelt Boidin. "Het zijn buurten met de slechtste rapportcijfers van Nederland. Er is een continue lek van koopkracht. Daarom willen we een betere verdeling van inkomensgroepen, zodat het ook mogelijk is om voorzieningen te creëren en behouden. In totaal gaan we 1776 woningen slopen en we renoveren er 292. Er blijft dus niet veel staan." Gelukkig worden er nog veel meer woningen nieuw gebouwd, vertelt hij. "Er komen 5500 nieuwe woningen waarvan 2800 sociale huur. Er worden dus ook koopwoningen gebouwd. En we hebben allerlei subsidies op gebiedsniveau aangevraagd en gekregen. Zo kunnen we de businesscase rond krijgen."

Participatietraject
Verstijnen is namens Heijmans betrokken bij de gebiedsontwikkeling in Den Haag Zuidwest. Hij zag in het begin veel weerstand in de buurt tegen de plannen. "We hebben een participatietraject opgestart en uiteindelijk zo 1500 mensen kunnen bereiken. Daar hebben we veel informatie opgehaald. Mensen zijn ondanks de problemen trots op hun buurt en waarderen de sociale structuren en de ruimtelijke opzet." De opgave in Den Haag Zuidwest is aanzienlijk, beaamt ook Verstijnen. "We gaan meer sociale woningen bouwen dan er nu zijn, maar we moeten eerst bewoners herhuisvesten. Dat is wel een flinke uitdaging." De gesprekken met de bewoners zijn niet altijd gemakkelijk, benadrukt Boidin. "Herhuisvesting is geen makkelijk onderwerp. Je merkt dat de bewoners veel ongeloof en wantrouwen voelen. Maar het is echt niet onze bedoeling om mensen de wijk uit te jagen. We zijn juist bezig om ervoor te zorgen dat ook deze mensen in een betaalbaar, duurzaam en leefbaar huis kunnen wonen."

Gebiedsniveau
Tijd voor de rondvraag. Op de vraag waarom dit soort ontwikkelingen beter op gebiedsniveau kunnen worden aangepakt, antwoordt Verstijnen. "Je kunt meer bereiken op gebiedsniveau omdat je energie- en bijvoorbeeld transportvraagstukken kunt koppelen en aanpakken. Je krijgt van een vervoerder geen extra halte als je over 500 woningen praat, maar als het over 5000 woningen gaat, heb je een heel ander gesprek."

Take away
Jagernath vat het besprokene tot slot nog kort samen. "Er ligt een grote opgave, dat kan alleen samen en dat is ook het doel. Zo kun je gebruik maken van elkaars expertise. Er zit meerwaarde in langdurige samenwerking." 

Auteur: Joop van Vlerken


https://intern.neprom.nl/Nieuwsafbeeldingen/DVDP%202022/Kwaak%20en%20Boidin.jpg, https://intern.neprom.nl/Nieuwsafbeeldingen/DVDP%202022/Kwaak%20en%20Boidin.jpg